¿Comprar o arrendar? La relación entre arriendo y valor de la vivienda

Segunda clase del especial de educación financiera: Sergio Tricio recorre los errores que más plata cuestan, partiendo por la decisión de comprar o arrendar y la métrica que permite resolverla con números en vez de intuición.

Puntos clavelink

• La relación entre el arriendo anual y el valor de la propiedad es el mejor indicador para decidir si conviene comprar o arrendar, y sirve para comparar comunas, ciudades y países. Bajo 4% la propiedad está cara respecto a lo que renta; sobre 5% o 6%, comprar empieza a tener sentido.
• El banco presta hasta unas 45 o 50 veces la renta mensual, pero su recomendación es no pasar de 35 a 40 veces, para no quedar sin holgura frente a un auto, una emergencia o la educación de los hijos.
• La "compra inteligente" de un auto termina costando millones de pesos más que un crédito tradicional, y deja a la persona sin ser dueña del vehículo.
• En etapas tempranas importa mucho más cuánto se ahorra al mes que la rentabilidad obtenida. El interés compuesto recién hace una diferencia notoria pasados 25 o 30 años.
• El seguro de vida se dimensiona con una cuenta simple: el ingreso mensual multiplicado por 24 o 36 meses. Todo lo demás que le agregan —ahorro, APV, educación— suele ser el apellido que hace cara la póliza.

Cuánto puedes pagar por una viviendalink

• La regla del 25% es una medida macroprudencial: el dividendo no debería superar ese porcentaje del ingreso. Tricio explica que es también lo que ha impedido que los precios suban más de lo razonable, y por qué los plazos se estiraron a 25, 30 e incluso 40 años para que la cuota calce.
• La capacidad máxima de deuda hipotecaria que entregan los bancos ronda 45 a 50 veces el ingreso mensual. Su recomendación personal es quedarse en 35 a 40 veces.
• Con un ingreso de 2 millones, eso significa una deuda del orden de 80 millones y una propiedad de unas 2.500 UF poniendo un pie de 20%.
• El argumento del conservadurismo: la propiedad casi siempre trae gastos adicionales, y con el tiempo el ingreso mejora, dando margen para moverse después.

Comprar o arrendarlink

Acá está el corazón de la clase. El valor UF por metro cuadrado sirve para comparar dentro de una misma zona, pero no entre ciudades o países. La medida que sí es transversal es el retorno del activo, también llamado cap rate: el arriendo mensual multiplicado por 12, dividido por el valor de la propiedad.

• Si el resultado es 4% o menos, la propiedad está cara respecto al arriendo que genera. Es lo típico de comunas consolidadas, y también de ciudades como Nueva York o París, donde arriendos altísimos conviven con precios aún más altos.
• Si supera 5%, 6% o 7%, el valor está barato en relación a la renta y conviene comprar.
• El ejemplo concreto: una propiedad de 100 millones que se arrienda en 300 mil pesos favorece claramente arrendar; si el arriendo es de 500 mil o más, conviene comprar.
• Hoy en Chile el promedio ronda 5%, y por la caída de precios de las propiedades usadas, muchas veces la de segunda mano es más competitiva que la nueva.

Auto, viajes y educaciónlink

• El costo de un auto no es la cuota: es combustible, estacionamientos, seguros, permiso de circulación, mantenciones y depreciación, que es la que nadie considera. Su referencia es no destinar más de 10% del ingreso al transporte.
• En viajes, 10% del ingreso anual. En educación, otro 10% como referencia, con flexibilidad.
• La advertencia conductual: hay saltos de estilo de vida que no tienen vuelta atrás, y el auto es el más típico. Conviene tener claro cuándo darlo.
• En deuda de consumo, el techo son 3 a 4 veces el ingreso mensual si se está pensando en un crédito hipotecario, hasta 7 veces si no, y la carga financiera mensual total idealmente bajo 40% del ingreso.

La "compra inteligente" que no lo eslink

Tricio toma una publicidad real de un auto de unos 18 millones y desarma el esquema: un pie, 48 cuotas bajas y una cuota final abultada que empuja a entregar el auto en parte de pago y volver a empezar el ciclo.

• Comparado con un crédito tradicional por el mismo monto, la diferencia en lo que se termina pagando es de varios millones de pesos.
• Además, quien encadena estos ciclos nunca llega a ser dueño del auto.
• Su alternativa: partir con un auto usado financiado con ahorro más un crédito de consumo a 24 meses, y con el tiempo financiar cada cambio en tercios, con la venta del auto anterior, ahorro y algo de crédito.

La tasa hipotecaria pesa más de lo que parecelink

Sobre una propiedad de 3.000 UF con pie de 10% a 30 años, la diferencia entre una tasa de 4,5% y una de 3,5% es de unos 60 mil pesos mensuales en el dividendo, pero el ahorro acumulado a lo largo del crédito llega a unas 550 UF. Por eso insiste en cotizar entre instituciones en vez de aceptar la primera oferta.

Qué esperar de cada instrumentolink

• Depósitos a plazo en torno a 4% o 4,5%, atados a la tasa de política monetaria. Cualquier rentabilidad muy superior a eso merece preguntas antes que entusiasmo.
• Renta fija entre 7% y 9%; acciones entre 8% y 11% en el largo plazo; activos alternativos como fondos inmobiliarios de desarrollo en el rango de 15% a 18%, con un riesgo bastante mayor.
• En la comparación histórica, el oro rinde anualizado algo por encima de 7%, similar a la renta fija, mientras que el índice de las grandes empresas estadounidenses supera 13%. La diferencia acumulada es mucho mayor que la diferencia anual: ahí está el efecto del interés compuesto.
• Sobre vehículos, distingue fondos mutuos —históricamente caros—, fondos de inversión, ETF de gestión pasiva y bajo costo, y derivados, que desaconseja. Aclara además que varios brokers muy conocidos en Chile no venden acciones sino contratos por diferencia, donde no se es dueño del activo.

Ahorro, tiempo y una advertencia sobre el S&P 500link

• Con un millón de pesos invertido al 10%, la ganancia anual son 100 mil pesos; ahorrando 50 mil al mes se suman 600 mil en el mismo período. En etapas tempranas, la tasa de ahorro le gana a la rentabilidad.
• La tabla del millón de dólares: ahorrando cerca de 400 mil pesos mensuales al 8% anual, quien parte a los 25 llega a alrededor de 1,3 millones de dólares a los 65; quien parte a los 35 llega a poco más de 500 mil, y quien parte a los 40, a unos 365 mil.
• Su advertencia sobre el índice estadounidense: la década de 2000 a 2010 no dejó nada a quien invirtió de forma pasiva, y hoy los precios son altos. La pregunta que propone hacerse no es cuánto puede subir, sino qué haría uno si cayera 20%, 30% o 40% en un año.
• La respuesta que propone es una cartera balanceada: menos caída, menos ganancia y más probabilidades de mantenerse en el tiempo. Cita a Morgan Housel: ahorra como un pesimista e invierte como un optimista.

Apalancamiento inmobiliario y seguroslink

La ventaja de la inversión inmobiliaria, dice, es la deuda. Con un pie de 10% sobre una propiedad de 1.000, una apreciación de 10% en el valor de la propiedad significa duplicar el capital invertido al liquidar. Ese apalancamiento es lo que hace atractivo al sector, siempre equilibrado con instrumentos financieros líquidos.

En seguros, su regla es contratar el seguro solo, sin apellido:

• Vida: ingreso mensual por 24 o 36 meses. Para un ingreso de 2 millones, del orden de 1.200 UF, con un costo mensual bastante acotado.
• Catastrófico de salud, por el impacto que una enfermedad de alto costo puede tener en las finanzas familiares.
• Automotriz con deducible alto, porque lo que realmente se quiere cubrir es la pérdida total o el robo.
• Incendio y sismo, que deja de estar cubierto cuando se termina de pagar el crédito, y desgravamen, que deja la propiedad pagada si el titular fallece.

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