Mercado Inmobiliario en Chile: Oportunidades y Desafíos con Rodrigo Guzmán de Ameris

Resumen

En este episodio, Sergio Tricio y Fernando Slebe conversan con Rodrigo Guzmán, presidente y socio fundador de Ameris, una de las principales administradoras generales de fondos (AGF) especializadas en inversión inmobiliaria en Chile. Rodrigo comparte su trayectoria desde sus inicios en Consorcio hasta la fundación de Ameris en 2011, destacando cómo la empresa se posicionó como pionera en estrategias de multifamily en Chile, con 26 edificios gestionados a la fecha.

La conversación se centra en el estado actual del mercado inmobiliario chileno, marcado por un stock de 36.000 unidades y 8.000 departamentos listos para entrega inmediata. Rodrigo explica que la falta de crecimiento económico y el estancamiento de los salarios reales han contraído la demanda, generando un sacrificio de márgenes brutal para las inmobiliarias. A pesar de esto, identifica oportunidades en la adquisición de paños bien ubicados a precios razonables, deuda preferente y proyectos build-to-suit para clientes triple A. También analiza el impacto de las reformas normativas en trámite, como el cambio en el cálculo de densidad y el aumento del subsidio a la tasa de 4.000 a 6.000 UF, que podrían reactivar el mercado.

Rodrigo concluye con una reflexión sobre la importancia de evaluar no solo los aspectos financieros de una inversión, sino también la gobernanza y alineación con los socios, especialmente en mercados de alta palanca como el inmobiliario. La conversación ofrece una visión profunda y práctica del mercado inmobiliario chileno, sus desafíos actuales y las oportunidades que podrían surgir con las reformas en curso.

Ideas principales

1. Stock inmobiliario elevado y baja velocidad de venta — Chile tiene 36.000 unidades en stock, con 8.000 listas para entrega inmediata. La velocidad de venta se ubica entre 20 y 22 meses, muy por encima de los 16-18 meses considerados saludables, lo que refleja un mercado contraído.

2. Sacrificio de márgenes para generar liquidez — Las inmobiliarias están ofreciendo descuentos del 10% y pagando comisiones del 5% a brokers (antes 2%), lo que implica un sacrificio de margen del 13-15% para rescatar capital y mantener la operación.

3. Falta de crecimiento económico como factor clave — Sin aumento en los salarios reales, la demanda de vivienda no se recuperará, incluso con tasas de interés más bajas. El crecimiento económico es condición necesaria para reactivar el mercado inmobiliario.

4. Oportunidades en paños bien ubicados — Invertir en terrenos bien ubicados a precios razonables, con mejores condiciones de edificación, puede ser una estrategia de bajo riesgo con buena proyección, especialmente considerando que el desarrollo tomará 4-5 años.

5. Retornos esperables en fondos inmobiliarios — Para fondos de renta, un retorno neto del 8% UF es razonable. Para desarrollo, se esperan retornos del 11-12% UF neto. El efecto deuda es crítico: financiarse a UF+8 o UF+9 hace inviable la mayoría de los proyectos.

6. Multifamily bajo presión — Con 220 multifamily operando en Santiago (dos tercios de todos los multifamily desde México al sur), el mercado enfrenta un desafío de liquidez. La relación arriendo/valor está entre 3,5-4%, muy cerca del costo de deuda, lo que comprime márgenes.

7. Reformas normativas en trámite — Cambios en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), como reducir el cálculo de habitantes por vivienda de 4 a 2,8, permitirán departamentos más pequeños y accesibles. El aumento del subsidio a la tasa de 4.000 a 6.000 UF podría cubrir el 85-90% de la oferta.

8. Importancia de la gobernanza en inversiones inmobiliarias — En mercados de alta palanca, evaluar el carácter y alineación de los socios es tan importante como el análisis financiero. Cuando los negocios van mal, la gobernanza marca la diferencia entre una salida ordenada y una crisis.