Cómo mejorar la oferta de un crédito hipotecario

Después del boom inmobiliario que vivimos el año pasado, con records de ventas por el inminente aumento del IVA a la construcción, llega el minuto en que es necesario financiar la compra, generalmente con un crédito hipotecario.

Es precisamente en ese momento cuando se hace necesario conocer cuáles son los aspectos relevantes a tener en cuenta en el minuto de solicitar un crédito hipotecario y finalmente como se pueden mejorar esas condiciones.

Factor suerte

Generalmente el comprador de una propiedad no decide cuándo es el momento adecuado para solicitar un crédito hipotecario, que en el caso de las viviendas nuevas, estaría condicionado por el momento en que se entrega la propiedad. De esta forma, cuando llega el momento de concretar el negocio con el banco, en ese minuto es cuando se conoce la tasa de interés, la que puede variar de manera relevante en cortos períodos de tiempo, de acuerdo a las condiciones de los mercados financieros y particularmente de la renta fija.

Por ese motivo, la suerte juega un rol determinante y es de esperar, que al momento de fijar las condiciones de los créditos, la tasa de interés se encuentre en niveles mínimos. Lo que habitualmente ocurre es que las tasas de interés cambian lentamente en el tiempo y es difícil que en uno a dos meses, varíen de forma considerable. Sin embargo, en ocasiones excepcionales, como ha sido el contexto vivido en recientemente en octubre de este año tras la elección de Donald Trump, es que las tasas aumentaron de manera drástica en un corto período de tiempo.

¿Tasa o CAE?

La tasa del crédito hipotecario es un aspecto de la negociación que depende mayoritariamente de las condiciones del mercado, sin embargo, lo más importante que debemos tener en cuenta al momento de concretar la obtención de un crédito hipotecario es la Carga Anual Equivalente (CAE) que es la tasa que finalmente vamos a terminar pagando después de incluir todos los costos asociados al crédito, en donde juegan un rol determinante los seguros asociados como desgravamen, incendio y sismo.

Por lo tanto, muchas veces los ejecutivos bancarios hablan de la tasa, que hoy en día puede ser del 3,5% o 3,8% anual, sin embargo, lo importante es conocer el CAE. En las condiciones actuales un CAE puede estar en niveles de 4,1% a 4,8%. Por lo tanto, lo que es necesario comparar y negociar entre diferentes cotizaciones de crédito hipotecario es el CAE, teniendo en consideración el mismo monto a financiar y la misma cantidad de años entre diferentes instituciones.

La negociación

Lo que sugerimos habitualmente al momento de solicitar un crédito hipotecario es acercarse a uno o dos bancos, idealmente en los que se tiene cuenta corriente y pedir la pre-aprobación del crédito, en donde será necesario documentar ingresos, antigüedad laboral, estado de situación y cotizaciones previsionales entre otros. Con esa pre-aprobación se puede solicitar una primera cotización y luego analizar si es posible mejorar las condiciones del crédito.

En este punto a veces se comete el error de solicitar cotizaciones en todos los bancos posibles, lo que puede ser contraproducente, ya que si se cotiza en distintas instituciones financieras puede ser mal visto por la áreas de riesgo, al generar dudas sobre la capacidad de pago o el que pudiera estar solicitando varios créditos hipotecarios a la vez, con un enfoque de inversión.

En definitiva, al cotizar con 2 o 3 instituciones financieras se pueden conseguir atractivas condiciones en el crédito que se está solicitando y en donde se hace necesario tener un asesor financiero que pueda monitorear este proceso de manera independiente y objetiva como lo hacemos en Ruvix.

¿Financiar 80%, 85% o 90%?

Se ha insistido en los últimos meses que los bancos estarían entregando un 80% de financiamiento para la compra de propiedades, sin embargo, no se trata de una medida definitiva y generalizada, ya que depende de varios factores.

El porcentaje de financiamiento que entrega el banco a través del crédito hipotecario depende exclusivamente del nivel de riesgo que está dispuesto a asumir con el solicitante, por lo tanto, si la persona estaría adquiriendo su primera propiedad, se asume que es para vivir y por lo tanto se le podría entregar mayor financiamiento, en estos casos el 90%. Igualmente, si el cliente está comprando su segunda o tercera propiedad, pero tiene una condición financiera holgada, sin grandes deudas, con un alto patrimonio y elevado ingreso, es probable que también le puedan otorgar un 90% de financiamiento.

La situación cambia drásticamente cuando el solicitante del crédito estaría adquiriendo una segunda propiedad y su situación financiera es muy ajustada respecto al nivel de financiamiento que estaría solicitando. A modo de ejemplo, una persona que gana $1.000.000 mensuales y ya tiene un crédito hipotecario por 1.000 UF, podría solicitar un crédito hipotecario adicional por otras 700 a 800 UF. Si solicita un crédito hipotecario mayor, claramente no se le podría financiar más que un 85% u 80% para una nueva propiedad.

En resumen, el monto del crédito hipotecario que el banco estaría dispuesto a financiar depende de varios factores y es importante tener esto en cuenta al momento de estar negociando con un banco.

En lo que pocos se fijan.

Por último, cuando ya tenemos el CAE y el monto que nos financiarán, pasan a ser relevante los costos operacionales del crédito. De un banco a otro puede variar bastante, especialmente en lo que respecta a la tasación, estudio de títulos, gastos notariales y borrador de la escritura, ya que los impuestos y el conservador de bienes raíces son para todos por igual, dependiendo del valor de la propiedad. Este costo puede variar de un banco a otro y puede ser un aspecto adicional a negociar.

Conociendo estos aspectos y dependiendo del monto del crédito, variaciones de 0,1% o 0,2% pueden parecer insignificantes, pero cuando estamos hablando de un crédito a largo plazo, de a lo menos 20 años, la diferencia en el costo por interés a pagar, pueden ser varios millones de pesos.