¿En que fijarse al pedir un crédito hipotecario?

El boom inmobiliario que se ha experimentado en Chile en los últimos años, ha traído como uno de sus efectos directos el incremento en las solicitudes de créditos hipotecarios. Este efecto será aún más latente durante el 2016 y 2017, debido a la gran cantidad de promesas de compra venta en blanco y en verde que se firmaron el año pasado con la consigna de evitar el pago del IVA. Tras este fenómeno, es muy importante tener en consideración varios aspectos relevantes a la hora de solicitar un crédito hipotecario, ya sea para que el inmueble se adquirirlo como inversión o como vivienda.

1)      ¿Qué tasa elegir: Fija o Variable?

Esta pregunta es probablemente la más fácil de responder, ya que actualmente las tasas de interés hipotecarias se encuentran en niveles mínimos históricos,  y ante las expectativas de alzas en las tasas de interés por parte del Banco Central de Chile, en los próximos meses podríamos ver aumentos marginales en el costo de financiamiento para la compra de viviendas.

En las opciones de tasa variable, se ofrece generalmente una tasa baja durante los primeros años del crédito, la cual se ira ajustando de acuerdo a las condiciones de mercado en los años posteriores. Esta opción puede ser atractiva cuando la situación financiera actual del solicitante es ajustada, ya que en esas condiciones, una tasa de interés menor en los primeros años implica un menor dividendo durante los años iniciales del crédito.

Sin embargo, el hecho de que se pague un dividendo menor en los primeros años, el saldo de capital adeudado también disminuye muy poco en los primeros años, lo que es poco atractivo en caso de que se quiera refinanciar en los años posteriores. Adicionalmente, si en el futuro se produce un aumento de la tasa de interés, este riesgo de tasa es asumido por el cliente, quien verá cómo se incrementa su tasa, y en consecuencia su dividendo.

Conclusión: Solicitar un crédito hipotecario con tasa fija.

2)      ¿A qué plazo conviene comprar: 20, 25 o 30 años?

Existen dos factores importantes a tener en cuenta al momento de elegir el plazo para el financiamiento hipotecario, el primero es el valor del dividendo. El dividendo a pagar no debería superar el 25% del ingreso mensual. El segundo es el costo financiero que implica pagar el crédito hipotecario en un mayor plazo.

Si la compra de la vivienda tiene el objetivo de ser una inversión puede alargarse el plazo del crédito sin mayor problema. Al tomar un crédito a mayor plazo, es posible que el monto percibido por el arriendo supere el monto que debe pagar por el dividendo, generando un ingreso extra, y el tan deseado efecto de que la propiedad “se pague sola”.

Si la propiedad es para vivienda, lo mejor es disminuir el plazo dentro de lo posible, ya que 5 o 10 años menos de dividendo, hacen una gran diferencia respecto al costo financiero total del crédito.

 

Conclusión: En compra de propiedades para inversión se puede privilegiar un crédito hipotecario de mayor plazo, mientras que para vivienda, acortar el plazo del crédito dentro de lo posible.

 

3)      ¿Cuánto pie entregar: 10%, 15% o 20%?

Otro aspecto muy relevante por estos días, es el monto del pie y el monto a financiar. Generalmente las personas quieren tener la menor deuda posible y en algunos casos, se privilegia dar un pie elevado para pedir un crédito por un monto menor. Sin embargo, esta no es necesariamente la mejor opción, debido al uso alternativo que se le puede dar a ese dinero, ya que en términos generales el financiamiento hipotecario es de bajo costo si se compara con otras alternativas como el crédito de consumo o la tarjeta de crédito.

La diferencia entre dar un pie mayor o menor al solicitar un crédito hipotecario, pasa principalmente, por el costo de oportunidad existente entre la tasa de financiamiento a la que se obtiene el crédito hipotecario y la a rentabilidad que entregaría una alternativa de inversión con bajos niveles de riesgo.

En las condicionales actuales de mercado, se observan CAE promedio de 4,3% para créditos hipotecarios, dado que la tasa y los seguros asociados a la mayoría de los créditos hipotecarios están expresados en UF, tenemos que sumar al costo de financiamiento un 3,5% de inflación promedio proyectada. Por lo tanto, esta diferencia entre el interés a pagar (7,8% anual) versus algunas alternativas de inversión que pueden rentar un 10% anual a un bajo nivel de riesgo.

A este aspecto financiero ligado a la rentabilidad en el tiempo, se agrega un segundo aspecto relacionado a la liquidez para cumplir con el pago habitual del dividendo. Si en el futuro por algunos períodos, no existe el dinero suficiente para el pago del dividendo o eventualmente la propiedad tiene algunos periodos de vacancia en el caso de que fuera una propiedad para arriendo, ese dinero extra que no se destinó al pago del pie podría servir para amortizar el dividendo durante estos periodos.

Otro aspecto a considerar, tiene que ver con las políticas de créditos de las instituciones financieras. Hoy en día muchos bancos tienen como política el financiamiento de hasta el 80% del valor de la propiedad, pero aún algunos bancos aún están financiando hasta el 90%, esto dependerá obviamente de las características y la solvencia del cliente.

Si está comprando una propiedad para inversión, se sugiere dar el mínimo pie posible, idealmente sólo el 10%. Si la propiedad es para vivienda, evalúe bien si tiene que hacer arreglos, mejoras, amoblado, etc., ya que el dinero para realizar esas mejoras podría estar disponible si se paga un menor pie, y  en ese caso no tendría que recurrir a medios más caros de financiamiento como las tarjetas de crédito para realizar estas mejoras.

Si está comprando una propiedad para vivienda, evalué si tiene  usos alternativos para ese dinero que puedan generar una rentabilidad superior al costo de financiamiento del crédito hipotecario, de ser así le convendrá entregar el menor pie posible.

Conclusión: La regla general es entregar el menor pie posible.

4)      Finalmente, ¿Qué tasa elegir y con qué institución?

Siempre será uno de los factores más importantes la tasa de interés del crédito hipotecario, pero la tasa no es el factor más relevante, sino que es mucho más importante evaluar la Carga Anual Equivalente (CAE), ya que en el CAE se consideran tanto la tasa como los seguros, y otros costos asociados al crédito. Es común encontrar instituciones financieras que ofrecen créditos hipotecarios a tasas muy atractivas, pero con costos de seguros muy elevados, lo que hace finalmente que ese crédito a una menor tasa no sea finalmente tan atractivo.

Las tasas de interés en los últimos meses han subido respecto a los mínimos de hace poco más de un año, pero esta alza ha sido marginal, y es muy poco probable que las tasas sigan subiendo. Nosotros analizamos constantemente las tasas de mercado y hoy en día, una buena tasa de financiamiento  para crédito hipotecario (CAE) está entre el 4,1% y 4,3% para créditos hipotecarios sobre 3.000 a 4.000 UF. En cambio, para créditos hipotecarios de menores montos, el CAE debería estar entre el 4,4% y 4,8%.

Respecto a la institución se debería considerar siempre el menor CAE y también los costos operacionales de la compra, que en muchos casos varía considerablemente entre una institución y otra.

Conclusión: Se sugiere solicitar varias cotizaciones y buscar un CAE de entre 4,1% a 4,3% para créditos sobre 3.000 a 4.000 UF, mientras que para créditos de menor monto el CAE debería situarse entre 4,4% y 4,8%.

 

Consejos finales

Siempre es bueno tener un punto de partida al momento de solicitar cotizaciones de créditos, ya sea hipotecarios o de consumo. En ese sentido, la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (SBIF) ha habilitado una página web para los clientes bancarios, que sirve de mucha ayuda en este proceso.

Si quiere simular un crédito hipotecario en condiciones generales, es decir, sin tomar en consideración de crédito particulares, puede hacerlo en el simulador hipotecario del sitio de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financiera: ACA.

Como parte del servicio que ofrecemos a nuestros clientes está el analizar diversas propuestas de crédito para determinar cuál de ellas es la más adecuada, o si existe una mejor alternativa en el mercado.