Perspectivas para la Inversión Inmobiliaria en el Año 2020

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Video "Perspectivas para la Inversión Inmobiliaria en el Año 2020"

Bienvenida

Hola, hola muy buenas tardes. Comenzamos un nuevo webinar en esta oportunidad como ha sido la tónica en este último mes de dificultad en Chile. Tratar de aterrizar todo lo que está pasando en el ámbito social y cómo está impactando al mundo de las inversiones. Así que hoy día hablaremos de inversión inmobiliaria; qué se espera para el próximo año 2020. Y comenzamos entonces.

Agenda

A ver vamos a hablar hoy día de 4 tópicos. Como siempre vamos a tratar de empezar a disminuir un poquito los tiempos. Al principio comenzamos entre 50 minutos, una hora y estamos terminando una hora 10; una hora 15. Así que se hace medio difícil estar tanto tiempo conectado y tanto tiempo poniendo atención.

Hoy día vamos a hablar de cuatro temas; las proyecciones económicas que ya hemos ido conversando esto en las últimas semanas. Entender un poco qué situación estamos y qué se espera para los próximos meses; cómo eso va a tener repercusión en el mercado inmobiliario.

El efecto de esta crisis social en los precios. Que es obviamente lo que a muchos inversionistas les preocupan; si los precios se van a mover. Si van a caer realmente y vamos a tratar de explicar ese fenómeno.

Y por supuesto qué vamos a hacer de aquí en adelante. Vamos a privilegiar propiedades nuevas; propiedades usadas. Cuál es la mejor alternativa para invertir en los próximos meses en el mundo inmobiliario.

Y por supuesto responder la pregunta que todos nos hacemos en este momento: ¿Seguirá siendo una buena opción la inversión inmobiliaria? Trataremos de contestar esa pregunta a lo largo de esta presentación.

Proyecciones económicas y expectativas para el mercado inmobiliario

Bien, vamos a las cifras; vamos a ver qué es lo que ha pasado en las últimas semanas con Chiles. Sin duda que todos estamos ya viviendo en carne propia de una u otra manera los efectos de esta situación en Chile.

Estamos viendo; hoy día me comentaba, mi hijo está haciendo un trámite en la notaría y me decía: papá está lleno de gente que están firmando su finiquito. Era esperable sin duda que esto se va a ir agravando en las próximas semanas en la medida que se mantenga la violencia; en la medida que se mantenga las rencillas políticas; en la medida que se vaya dilatando esta situación difícil que estamos viviendo. Va a tener sin duda cada día más efectos en la economía.

Y en términos concretos a raíz de las encuestas de expectativas económicas del banco central, tenemos la encuesta del mes de octubre que fue antes de lo que hemos vivido desde el 18 octubre en adelante. Y el después el 11 de noviembre que fue el plazo último de las respuestas de esta encuesta.

Y qué podemos ver acá; una preocupación de muchas personas en la inflación y que el alza del dólar debería impactar en la inflación.

Mi visión es que el impacto va a ser acotado; ¿por qué? Porque en una situación difícil económica como la actual las empresas que importan sus productos no necesariamente van a poder traspasar a precios el alza que pueden tener los productos en el futuro por el alza el dólar.

Y qué es lo que pasa en esas situaciones; las empresas ganan menos, ajustan sus márgenes, incluso podrían llegar a perder plata para seguir subsistiendo; para seguir funcionando.

Entonces, yo creo que el impacto en precios del alza del dólar debiera ser algo más bien acotado. Y así lo demuestra en las primeras semanas el cambio de expectativas de inflación.

En que en los próximos 11 meses se esperaba antes de la revuelta social 2,9% de inflación posterior 2,7 a 11 meses y a dos años o 23 meses se ha mantenido la expectativa de inflación en el 3%.

Por lo tanto, yo diría que el tema inflacionario no debería ser tan importante y por supuesto si hay algún salto de precios en los próximos meses podría estar perfectamente en el rango meta al banco central, es decir, bajó el 4%.

Así que no es algo que a mí particularmente me preocupe mucho. Obviamente el dólar debe frenar su impulso y no debe subir al infinito; debe quedarse más o menos en los niveles actuales. Tomando en consideración eso la inflación debería estar más bien controlada; pero lo más importante y lo preocupante de ahora en adelante es como se espera el crecimiento.

Antes del 18 de octubre se esperaba que Chile creciera este año en 2,5; el próximo año un 3%. Después del 18 de octubre se espera que este año crezca un 1,9% y el próximo año un 2,3%.

Insisto a medida que avanzan los días y no hay una solución; no hay una calma, va a ir viéndose afectada a estas proyecciones de crecimiento y hoy día no me cabe duda que con suerte el próximo año vamos a crecer un 2%.

Y cada día eso puede ir cambiando, variando a la baja. Por lo tanto Chile crece menos si se posterga, si se mantiene esta incertidumbre y vemos un efecto mayor en la economía de toda la discusión y de todo lo que está pasando.

Podemos tener menores cifras de crecimiento; como ya lo he dicho en otras ocasiones es muy probable que tengamos una recesión. Una recesión que se va a concretar entre lo que pase en este último trimestre del año y el primer trimestre del próximo año que deberían ser dos trimestres muy malos.

Las dudas están en qué va a pasar después de eso; nos vamos a recuperar desde marzo a abril en adelante o vamos a seguir en el letargo y vamos a seguir estancados.

Eso es lo que cada día hay que preguntarse, hasta cuándo va a mantenerse esta situación. Y cuándo vamos a ver un punto de inflexión en donde realmente Chile ya después de despertar como muchos lo han dicho cuando se levanta.

Chile despertó dicen muchos, pero todavía está acostado y está con flojera y todavía está ahí como esperando la luz divina para levantarse y ponerse a trabajar.

Eso es lo que nos falta cuando nos levantamos y ya hoy día estamos despertando, pero acostados en esos típicos minutos posteriores a cuando suena el despertador que nos quedamos ahí en la cama algo flojos; algo pegados a bajo las sábanas.

Bien, pero todo esto va a tener mayor o menor impacto en qué cosa; en el empleo; al final las situaciones económicas difíciles se evalúan en el tiempo en función de cómo terminan impactando en el empleo.

Si una crisis económica es una recesión económica sin dificultades económicas de un país afecta poco al empleo podemos decir qué el impacto es menor.

Y por lo tanto, no entramos en un espiral negativo; en un círculo vicioso que es difícil de salir. El gran problema en la economía es cuándo hay un shock en crecimiento como lo estamos viviendo ahora, Chile se paraliza.

Se paraliza la actividad por sí misma; se cierran fábricas, se cierra el comercio, se cierran los restoranes, trabajamos menos, se pueden cerrar fábricas etc. Hay un shock importante de menor producción.

Luego de eso si las empresas no logran subsistir a ese shock, empiezan a cerrarse empresas. Se empiezan a quebrar pequeña y mediana empresas y empiezan los despidos.

Y hasta ahí todo es razonable normal y hay más dificultad económica. Pero si eso se posterga en el tiempo y cada día se cierran más negocios; más empresas y hay más desempleo ya eso empieza a afectar el consumo.

Y el consumo también está viéndose afectado; la gente dice uff no sé qué va a pasar en los próximos tres meses; no sé qué va a pasar en los próximos seis meses. Cambiar el auto ninguna posibilidad. Irme de viaje en el verano cero y salir en la noche no puedo porque está todo frenado.

Entonces, ahí es cuando empieza el círculo vicioso de empezar a contagiar a otras actividades ya está afectado el comercio porque hay saqueos; pero ahora va a estar afectado el comercio en navidad porque la gente está más restringida para consumir.

Y ese círculo vicioso cuando entramos en esa dinámica es difícil de salir porque cada vez se alimenta más la incertidumbre del pesimismo. Y eso puede prolongarse por mucho tiempo entonces el gran impacto que esto escale mucho al empleo y tengamos muchos desempleados en los próximos meses.

Mi proyección ha sido desde hace rato que vamos a llegar a una tasa de desempleo del 10%. Cuanto más; cuánto menos de eso suba va a ser la diferencia en las perspectivas y en los agentes económicos de qué van a hacer en el futuro en Chile ya.

Por ejemplo, hoy día por primera vez Walmart, el primer comunicado fue este de Walmart que dice que se ha visto un potencial impacto en 5000 empleos por parte de Walmart por todos los saqueos; por los cierres de locales; por los locales absolutamente destruidos quemados.

Y hoy día envió un comunicado bien fuerte diciendo, señores la cosa está difícil y hay puestos de trabajo que están en duda. Entonces esto va a ir cada día escalando más en la medida que la violencia no cese; no pare.

Por lo tanto, eso lo que estamos observando hoy día y muy interesante el banco central de Chile venía hablando de ciertos riesgos. Particularmente enfocado en el mercado inmobiliario y la verdad que había sido bien optimista el banco central respecto a los precios el mercado inmobiliario.

Y respecto a varias situaciones que se han ido dando alrededor de la deuda de los hogares, el mercado inmobiliario, deuda hipotecaria todo el mundo que venía muy fuerte en los últimos trimestres; en los últimos años.

Y a fines del año pasado en su informe de estabilidad financiera del segundo semestre hablo del mercado inmobiliario y de los precios. Y este año en el primer semestre en su informe de estabilidad financiera hablo de los inversionistas inmobiliarios.

Por lo tanto lo que ahora les voy a hablar son cifras muy potentes ampliamente analizadas por el banco central que nos sirve para ver qué podría pasar en un escenario como el que estamos viendo ahora.

Que en ese momento cuando lanzó el informe el banco central ni de cerca estábamos de la posibilidad de lo que estamos viviendo ahora. Pero el banco central responsablemente levanta ciertos temas; habla de ciertos riesgos y analiza posibles escenarios adversos que se puedan vivir.

Y en eso fue muy claro; bastante pitoniso en anticiparse a qué pasa si ocurre algo como lo que estamos viendo ahora. Que es como el escenario más extremo que podríamos haber pensado que podría ocurrir y que nos llegó de un día para otro.

Entonces, en el informe del año pasado, segundo semestre dentro de la presentación de precios habla de ciertos aspectos que quiero destacar. Riesgos asumidos por un grupo de inversionistas minoristas que no puedan absorber costos de un shock agregado actividad, traduzco, ahora hablo en español.

Cuando un inversionista se compra 2, 3,4, 5 departamento a la vez está asumiendo un riesgo. Y obviamente se está endeudado y tiene que rentar esos departamentos a varias personas.

Entonces, ese tipo de inversionista minorista que eventualmente no pueda absorber una situación económica como la que estamos viviendo hoy día es un riesgo ya.

Ahí hay un foco al cual poner atención que eso lo levanta el año pasado y lo detalla; lo analiza a profundidad principios de este año. Pero será un riesgo gente que se compra muchos departamentos, qué le pasa cuando hay un choque de la actividad como el que estamos viendo hoy día.

Luego si bien su participación no es grande si ha crecido en los últimos años, es decir, estos inversionistas minoristas habían crecido en cantidad los últimos años.

Y lo más complejo, lo difícil de saber qué ocurre es que estas personas no se han visto enfrentadas a una situación de tensión como la que estamos viviendo ahora.

Por lo tanto la gran pregunta es qué les va a pasar a este inversionista en una situación como la actual; de eso estamos hablando hoy día.

Este tipo de riesgo sería mitigado por disponibilidad de un registro unificado de deudores. A qué se refiere esto, que fue algo que levantó también en su momento.

Muchas de estas inversionistas minoristas que compran varias propiedades; toman créditos hipotecarios con el banco y toman créditos hipotecarios como mutuarias, para qué.

Para comprarse varios departamentos; asumir un gran riesgo; querer endeudarse más allá de lo razonable y eso no aparece en el sistema.

Por lo tanto, no hay datos concretos para poder establecer cuál es el riesgo real financiero de este tipo de personas y hacer alguna sugerencia que el banco central le estaba haciendo para que se unificarán los deudores hipotecarios de bancos y mutuarias.

Cosa que en el caso de los deudores de consumo; deudores de crédito normal de consumo, eso hace mucho tiempo que se habla entre el retail y los bancos nunca ha ocurrido. Pero esto también es un tema el banco central quería tratar de obtener respuestas.

Y acá nos vamos a algunas cifras de estas presentaciones. Entonces acá hay algo interesante.

Por ejemplo, dentro del análisis que hizo el banco central lo muestra, la tasa de incumplimiento hipotecaria, es decir, qué porcentaje de la cartera de deudores hipotecarios cae en incumplimientos. O sea no paga deja de pagar.

En el caso de deudores que tienen más de una obligación, es decir, tienen más de un departamento o más de un crédito hipotecario. Quienes simultáneamente mantienen obligaciones con oferentes de crédito que no comparten información de deuda muestra mayor ocurrencia de impago; insisto a qué se refiere esto.

Personas que tienen un departamento o un crédito hipotecario solo con un banco, la tasa de cumplimiento es de un 4% solamente con una mutuaria un poco bajo del 4%.

Cuando esta persona tiene dos departamentos, al tener dos departamentos con bancos o dos departamentos sólo con mutuaria el riesgo es mucho menor que cuando tiene dos departamentos con ambas instituciones.

Y también cuando tiene tres departamentos también con varias instituciones. En resumen qué quiere decir esto.

Que a mayor cantidad de obligaciones, es decir, mayores deudas hipotecarias con más instituciones que se pide estos créditos hay una mayor probabilidad de incumplimiento. Y esto se relaciona al apalancamiento que una persona puede llegar a lograr.

Ejemplo, una persona que gana $1.500.000; $2.000.000 de pesos y que se compra cuatro departamentos a la vez. Esa persona obviamente que tiene un riesgo muy superior a una persona que gana lo mismo, pero que se compra uno o dos departamentos solamente.

Entonces, por eso nosotros siempre hemos sido muy cuidadosos en ver realmente la situación financiera de nuestros clientes para ver hasta qué cantidad de departamentos se puede llegar a comprar. Que depende de varios aspectos principalmente la capacidad de ahorro que tiene esa persona a diferencia de las empresas que venden departamentos.

Que obviamente en muchos casos de manera algo inescrupulosa venden y tratan de meterme la máxima cantidad de apartamentos de una persona sin contemplar los riesgos que implica comprarse muchos departamentos ya. Entonces a eso está asociado este tema.

Bien David me dice; entonces hay un plan firme, unificar las obligaciones de bancos mutuarias para no esconder crédito. Es algo que se dará seguramente los próximos años para regularizar la situación.

Estas son sugerencias que hace el banco central David. Pero la verdad que de ahí a que lo pesquen no es tan fácil y ya sabemos que hoy día las prioridades del congreso son otras.

Y por lo tanto, este tema va a quedar ahí escondido por un buen tiempo y no veo que en el corto plazo avance una ley en esa dirección. Así que siempre ha sido tema esto de reunifica las deudas.

Pero en el corto plazo de aquí a 1 o 2 años yo creo que es bastante improbable que esto se concrete; así que es una posibilidad, pero todavía es bastante lejana. Y aquí me paso al informe de este año; del primer semestre de este año en donde ya hace pruebas de estrés.

Hace pruebas de estrés el banco central en una situación de shock en el empleo como el que estamos a portas de vivir en Chile, qué es lo que hace el banco central. Lleva una tasa de desempleo al sobre el 10%. Y ver cómo sería la tasa de incumplimiento o sea el impago de los deudores hipotecarios para consumos.

Y vemos que hay en la parte gris aumenta considerablemente la tasa de incumplimiento, a qué quieres llegar con esto el banco central. De que obviamente que una situación como la que vivimos hoy día que era impensada cuando se hace este análisis.

Pero de ocurrir una situación como la de hoy en Chile va a aumentar el incumplimiento; va a aumentar el desempleo y muchas cosas malas van a pasar.

El tema está en cuál es el impacto de esa situación de estrés para el sistema financiero, es decir, qué riesgo hay de que haya más incumplimientos por parte de las personas y como eso le puede afectar al sistema financiero; llámese banco.

Y si el banco puede caer en una situación de insolvencia en el futuro. De eso estamos absolutamente lejos ya.

Y eso es bueno porque el peor de los mundos sería que a partir de una situación económica mala como la que vivimos hoy día esto termina contagiando el sistema financiero.

Y ahí cuando el sistema financiero se pone en duda y la gente quiere sacar su plata ahí ya estamos mal. A esa situación estamos a muchos años de que llega a ocurrir, a situaciones muy adversas que deberían ocurrir para que esto termine contagiando al sistema financiero.

Por lo tanto, el sistema financiero muchas veces nos quejamos de que cobrar tasas altas y que son usureros, un montón de cuestiones.

Bueno, en estas situaciones de crisis uno debería agradecer que el sistema financiero funcione razonablemente bien porque nos protege de situaciones más adversas.

David me dice; también Chile es el único país que se puede esconder un crédito para bien y para mal.

Es correcto; es malo porque al esconder un crédito te muestran mejor ante el sistema financiero. Pero malo por las situaciones de riesgo que estamos comentando ahora.

Bien y otro gráfico interesante que muestra el banco central es cómo aumentado el porcentaje de hogares en Chile que hoy día están con propiedades para inversión.

Si se dan cuenta desde hace 10 años al 2017 esto ha ido implementando en el tiempo no hay cifras recientes, pero del 2007 al 2017 esto aumentó de una tasa del 11 y medio a una tasa del 16, 17%.

Es decir, hoy día vas a ver un 20% las familias de Chile tiene una propiedad para inversión, eso es harto, es mucho. Más aún cuando estamos hablando de todo estos temas de desigualdad. Que el 20% de los hogares en Chile puedan comprarse una propiedad para la inversión; es mucho, es bastante elevada esa cifra.

Y además de esa cantidad de hogares que tienen propiedades para inversión más o menos la mitad están apalancados, es decir, la mitad está pidiendo crédito hipotecario, lo cual también es razonable.

No es una cifra tan elevada. Por lo tanto esto también habla de que han aumentado los inversionistas inmobiliarios. Pero también los riesgos están agotados nuevamente para el sistema financiero.

Entonces, resumiendo estos gráficos difíciles y aterrizando todo esto en palabras; qué está ocurriendo; qué puede ocurrir; qué es lo que nos dice el banco central precisamente en este informe de este año.

La deuda en riesgo estimada aumenta significativamente ante un escenario de tensión de deterioro severo del mercado laboral. Es decir, hoy día con una tasa de desempleo sobre el 10% la deuda en riesgo aumenta significativamente.

Es decir, vamos a tener muy probablemente más impagos en los próximos meses porque un inversionista inmobiliario que tiene 3 y 4 departamentos y que ojalá no ocurra, pierde su trabajo o no la verdad que eso es más extremo.

Pero algo intermedio sería una persona que tiene 3, 4, 5 departamentos y pagar el dividendo depende de que estén arrendados esos departamentos el que se le caiga uno o dos arrendatarios; eso ya lo pone en una situación muy difícil ya.

Entonces, es ese tipo de situación de estrés es la que se está contemplando hoy día y eso llevaría a mayores impagos en el futuro del inversionista inmobiliario.

Un segundo riesgo relevante son los shocks que generan caídas de precio de vivienda o aumento en la tasa de vacancia de las viviendas arrendadas, consecuencia de lo que hablábamos recién.

Aumenta la tasa desempleo; la gente ya no puede pagar su departamento; el lugar donde vive. La gente ya no vive sola se suma con un amigo y empieza a haber mayor vacancia ya. Ese es un segundo riesgo de un shock económico como el que estamos viendo ahora.

Dichos eventos afectarían de forma importante a los hogares que manejan propiedades con motivos de inversión sobre todo aquellos apalancados con deuda hipotecaria y que tienen una carga financiera mayor y/o que dependen más de los ingresos por arriendo.

Se relaciona a lo que hablaba anteriormente. Es básicamente lo que comentaba anteriormente.

Además, debido a su potencial mayor propensión a liquidar activos ante shocks negativos ese es el peor de los mundos, el peor de los escenarios. Los inversionistas minoristas podrían amplificar los ajustes de los precios de vivienda.

Secuencia de escenarios adversos. Yo tengo cinco departamentos ya y yo dependo del pago del dividendo de esos departamentos por las personas que me arriendo.

Se me cae un arrendatario; trato de rentar el departamento, no lo logro arrendar. Se me cae un segundo arrendatario, yo trato de arrendar el departamento no lo logro arrendar y tengo que empezar a sacar de mis ahorros o empezar a endeudarse para pagar los dividendos de ese departamento.

Llega un punto en donde no aguantó más y tengo que salir y decir de esos cinco departamentos que tenía tengo que salir a vender uno, para qué. Para no tener tantos departamentos y poder sobrellevar esta vacancia que estamos viviendo hoy en día.

Salgo a vender el departamento; escenario económico débil; nadie me lo quiere comprar qué hago; lo vendo un precio más bajo. Que empieza a generar un círculo vicioso en donde los precios caen, los arriendos caen en un escenario muy adverso.

Que llegue a ocurrir eso lo veo bastante lejano; lo veo difícil. Yo creo que van a ver situaciones; casos puntuales que esto podría comenzar a ocurrir.

Pero no veo que se vea un shock muy importante en que veamos este tipo de situación. Obviamente ya me he contactado con todos los partners; con todos los amigos relacionados al mundo de la inversión.

Y hemos ido comentando en las últimas semanas qué es lo que está pasando; cómo está comportando el mercado y la verdad que todo sigue muy tranquilo y sin grandes efectos de lo que estamos viviendo en el último tiempo.

Efectos de la crisis social en los precios

Entonces, pasamos al segundo punto; efectos de esta crisis social en los precios. Qué va a pasar con los precios. Y acá tenemos que distinguir entre los precios de las propiedades nuevas y los precios de las propiedades usadas. Nosotros hace ya un buen tiempo veníamos siendo muy conservadores en la inversión inmobiliaria de nuevos, por qué.

Porque los precios estaban subiendo bastante; no paraba el alza de precios y no se veían oportunidades interesantes en función de los valores de arriendo que nos puede entregar una propiedad nueva hoy.

En caso contrario veníamos recomendando precisamente la inversión en departamentos usados en buenas condiciones y eso lo mantendríamos de aquí en adelante, creemos que esto va a seguir siendo así y por qué.

Porque los departamentos nuevos probablemente aumenten los costos; hay pocos terrenos; el costo de mano de obra no va a caer. Hay muchas restricciones; los planos reguladores.

Hay una serie de cosas que cada día hacen más dificultoso el salir con un proyecto nuevo inmobiliario.

Por lo tanto, los precios de los proyectos nuevos es difícil que caigan y por qué; porque los precios se ajustan en función de la oferta y demanda. Y vamos a ver por qué por esa vía esto se va a tender a regular Y por eso los precios no van a caer.

Lo que sí puede pasar es que con lo de los precios de las propiedades usadas si podamos ver un efecto porque se aumenta el desempleo; si aumenta la vacancia; se aumenta el impago. Eso va a llevar a que la gente termine liquidando propiedades usadas a precios más razonables; a precios de oferta que ahí podemos ver oportunidades mucho más atractivas.

Entonces, volvamos a los nuevos; este es un informe que nosotros nos llega trimestralmente de GFK que analiza todo el mercado inmobiliario y acá podemos ver la oferta de viviendas nuevas en el gran Santiago. Que al segundo trimestre era un poco más de 40 mil unidades; qué ocurre. Los nuevos proyectos inmobiliarios están todos frenados.

O sea, si algún proyecto no alcanzo a salir en las últimas semanas, no salió. Entonces si ya no salieron proyectos nuevos hoy día un proyecto que está en evaluación muy probablemente no se va a hacer o se va a postergar el momento de iniciar ese proyecto nuevo.

¿Por qué? Porque hoy día hay incertidumbre y claramente lo que van a hacer las inmobiliarias ahora es terminar de vender lo que tienen en oferta y restringirse en los proyectos nuevos.

Entonces, lo que debiera ocurrir es que la oferta disponible de viviendas nuevas debiera comenzar a caer; el mercado empieza a absorber a comprar todo lo que estaba procesado previamente.

Empieza a absorber el mercado esas unidades que empiezan a entregarse y por lo tanto empieza a caer la oferta disponible de unidades.

De ahí voy a pasar algo interesante de mucha gente en caso de que pierda el empleo, que no le den un crédito; que no tenga para pagar el pie.

Pueda que llegue el momento en donde tiene que comprar la propiedad y ahí dice sabes que no la compro, desisto la promesa y ahí eso puede provocar ofertas de último minuto por desistimiento de promesas por parte de compradores de propiedades.

Y ahí podemos ver ciertas oportunidades ya, podría ocurrir eso; pero son caídas más bien menores. No creo que haya más allá de 3, 4, 5% con suerte ya es difícil que caiga mucho más.

Muchas veces las inmobiliarias prefieren esperar hasta que en un momento se vendan antes que salir a liquidar todo de inmediato.

Por lo tanto, acá debiéramos volver a ver una caída en la oferta disponible y esto se relaciona mucho a cuánto es la cantidad de meses que tienen que transcurrir para que se absorba la oferta de viviendas nuevas. Qué quiere decir esto.

Hay una cierta cantidad afecta nuevas que hoy día se están vendiendo, cuántos meses se demora el mercado en absorber por las compras que se van haciendo.

En departamentos son 16 meses, es decir, un poco más de un año si no se construye nada nuevo empieza a absorberse la oferta que existe en el mercado. Y por lo tanto se van eliminando la oferta. Entonces, el mercado se va regulando oferta y demanda acá funciona muy bien y solamente es cosa de tiempo ya.

Preguntas y Respuestas

Juan me dice; en los últimos años con tanta mente en blanco y verdad en un escenario mayor desempleo no es posible ver un aumento en la cancelación de promesas.

Eso era precisamente lo que ha hablado ahora Juan y por lo tanto es una oportunidad de compra interesante. Ahí se podría dar precisamente algunas oportunidades de que se desistan las promesas.

Y ahí las inmobiliarias si están preocupados de vender rápido pueden bajar los precios. Pero como les he dicho en el último tiempo lo hemos visto, las inmobiliarias muchas veces no se mueven porque hay demanda, hay compradores, hay inversionistas.

Y por lo tanto, te demoras 2, 3, 6 meses y termina aprendiendo iguales a unidades y a mejores precios de lo que era inicialmente para el que te había progresado. Entonces, la verdad que es posible que ocurra eso; lo acabo de comentar, pero no lo veo con una probabilidad tan alta de que realmente eso ocurra.

Y acá viene algo interesante qué es en el próximo año y medio se concentra en una gran cantidad de unidades que se tienen que entregar. Probablemente se podría demorar un tiempo más esto porque por toda la paralización que pueda haber en el último mes.

Siempre la entrega de los proyectos se demora, hay hartas cosas que ocurren ahí, pero en un año o un año y medio hay una gran cantidad de ventas- compras que se tienen que concretar. Y ahí puede estar el impacto mayor hacia un año, o sea fines del próximo año principio del 2021.

En ese tiempo pueden resistirse muchas promesas porque si el deterioro económico se mantiene y mucha gente quedó desempleada y le cuesta volver a emplearse podemos llegar a ese momento en donde una gran cantidad de ventas que se tienen que concretar que ahí la gente no pueda comprar y eso pueda terminar afectando los precios.

Por lo tanto, si vamos a ver caída en los precios yo creo que la vamos a comenzar a ver recién en unos seis meses más, es decir, segundo trimestre del próximo año hasta fines del próximo año.

Ese podría ser el momento en donde podamos encontrar mejores oportunidades ya, podría darse el caso.

Ignacio me dice; qué tanto podrían quedar los precios de los arriendos.

Es un tema súper importante Ignacio. Ahí es donde está la clave y eso ha de vender mucho el desempleo. Por lo tanto, vamos a irlo comentando en la próxima semana. Hasta ahora no se ha visto para nada caída en los precios, se siga rentando de manera muy saludable y en Santiago centro se tiene buen indicador.

Lo he ido comentando con algunos partners eso; pero claro podrían caer los precios, cuánto un 5 un 10% a lo más. Pero hay venden mucho insisto de la tasa de desempleo que podamos ir viendo los próximos meses.

De eso va a depender mucho la calle los precios y va a depender también mucho de la comuna. O sea obviamente unidades más pequeñas; en zonas más baratas de Santiago los precios van a caer menos que en zonas más costosas.

Y por lo tanto siempre hemos estado en contra de Santiago Oriente porque los precios habían subido mucho las prioridades y los arriendo son más costosos.

Ahí podemos ver caídas quizás más importantes ya, porque están también orientados en segmentos de mayores ingresos y eso también se puede ver afectado a los próximos meses.

Gonzalo me pregunta; respecto al desistimiento de promesas en tu experiencia cuál es la multa que aplican las inmobiliarias. En las promesas indican altas multas en caso de existir.

Es correcto, muchas veces lo que pagaste en pie es del tamaño la multa. Y por lo tanto puedes perder todo el pie y ahí está lo complicado de desistir de una promesa.

Y muchas veces cuando alguien queda sin empleo y se le hace imposible tomar un crédito hipotecario las inmobiliarias tienen la consideración de hacer excepciones que ha sido bastante la norma en los últimos años.

Pero eso en el escenario normal; en donde se dejaba un departamento en un inmobiliario y lo venden de inmediato.

Si en el futuro los desistimientos son altos y no hay nuevos inversionistas que quieran comprar, las inmobiliarias pueden ejecutar perfectamente esa garantía y hacer valer esa promesa. Eso está en el contrato y es un seguro para ellos.

Qué probabilidades ahí de que la inmobiliaria acabe cancelando proyectos que actualmente están en blanco.

Lo veo difícil David precisamente por lo mismo que acabo de comentar, todos los proyectos que ya salieron se van a vender y el mercado lo vas a absorber y en la situación económica difícil probablemente la veamos hacia el segundo trimestre del próximo año.

Entonces, todavía va a ir avanzando ese proyecto; lo veo difícil que desista una inmobiliaria un proyecto que ya lo está construyendo, lo veo muy difícil.

Yo creo que a los precios que vendió le sigue siendo muy rentable terminar el proyecto y terminar vendiendo. La inmobiliaria venía ganando buena luca precisamente con la inversión inmobiliaria. Entonces es difícil que eso ocurra.

Ahora obviamente una constructora chica con poca experiencia, con pocos años puede que sin duda se da en efecto negativo y pasa en algún caso. Pero van a ser los mínimos ya, no irá a hacer la normalidad.

Michelle me dice; la caída de los valores de los arriendos está en función en los lugares manifestaciones.

Si obviamente Plaza Italia y sus alrededores hoy en día es un lugar poco atractivo para vivir. Pero por ejemplo en Santiago centro me comentaban que todo seguía bastante dinámico porque se concentra todo mucho en plaza Italia.

Obviamente que parque Bustamante también puede verse afectado. Pero Santiago centro es gigante y muchos de los otros lugares los problemas no son tan significativos. Entonces, son pocos los lugares donde se concentra demasiado y de manera constante los problemas de que hemos visto la última semana.

Obviamente que puede ser un factor, pero tiene que ser muy reiterativo para que termina afectando el precio de ese lugar. Yo particularmente siempre lo he dicho hay una zona en Nuñoa que en algún momento era un proyecto de precio muy barato cerca del portal Nuñoa.

Es una zona habitualmente de mucha manifestación, cerca de muchas universidades y había un proyecto ahí que estaba a precios muy bajos y era precisamente por eso.

Ahora yo siempre dije, este sector tiene un par de veces al año tiene lacrimógena y paralizan los estudiantes, pero un par de veces al año y ahora que será, serán 5 s al año. Que no es algo muy habitual. Por lo tanto que puede impactar, pero de manera menor.

Fernando me dice; tenía pensado comprar un departamento en verde, pero con la situación actual y futuro incierto que tan recomendable es y qué tan alto el riesgo de que me pudiera no terminar el proyecto.

Si está en verde es muy difícil que no termine el proyecto Fernando, o sea insisto los precios ya están fijados, ya la inmobiliaria ganó plata, ya los precios que vendió. Y por lo tanto se va a terminar de construir sí o sí.

Y la situación actual es compleja, sí, pero yo les puedo decir que esto va a pasar. Yo he visto crisis en varias partes del mundo mucho más terrible de la que estamos viendo hoy día en Chile.

Y claro hoy día nos afecta más porque insisto hay un tema emocional mucho más fuerte de que estamos viendo el saqueo en nuestras narices.

Estamos viendo la barricada cerca en nosotros y eso no nos afecta emocionalmente mucho más que mirar una crisis en Wall Street, la crisis suprime que se dio en 2008 en Estados Unidos.

Entonces, eso tiene una connotación mayor y puede afectarse más a menos el mercado. Pero esto se termina soñando en el tiempo y los precios de las propiedades siguen aumentando sin ningún problema.

Entonces, yo te diría que esto va a ser momentáneo y va a tener algún efecto mayor o menor lo estamos hablando ahora. Pero yo te diría que la inversión inmobiliaria a largo plazo va a seguir siendo una muy una alterna de inversión muy noble.

Y ahí probablemente; no se tu situación particular Fernando. Pero donde yo vería un riesgo hoy día, o se me quería comprar cinco departamentos, pero probablemente ahora en realidad no me compro cinco, me compro cuatro o tres. Y eso va también muy en relación a tus ingresos, a tus ahorros, a tu capacidad de pago en el tiempo ya.

Son muchos los aspectos que hay que tener en cuenta para evaluar hoy día si es bueno o no. Si te estás comprando un departamento la verdad que no creo que haga gran diferencia la situación que estamos viendo hoy día.

En la construcción de patrimonio a largo plazo la inversión inmobiliaria siempre tiene que estar ya. El tema siempre es cómo estamos comprando, estamos comprando bien, estamos comprando más o menos, estamos comprando mal.

Y a eso nos dedicamos nosotros, a tratar de asesorar a los clientes para que compren de la mejor manera posible.

Les doy un ejemplo; nosotros tenemos muchos clientes; nosotros tenemos a la espera probablemente en cartera unos 50 departamentos que deberíamos vender. Y por qué no lo hemos sugerido; por qué no les hemos dado la luz verde a los clientes de no ayer.

Sino que hacen tres meses, cuatro meses los clientes que no compran porque no veíamos las condiciones adecuadas para comprar ciertos departamentos y estábamos viendo cosas muy puntuales.

Entonces por qué; porque veíamos riesgo. No teníamos idea de lo que va a pasar; pero obviamente si los precios suben mucho hay que tener más cuidado y ahora la cosa se puede normalizar ya. Que no es que veamos un descalabro en los próximos meses.

Fernando; si no tienes prisa por lo que comentas Sergio sería más atractivo esperarse a la segunda mitad del próximo año para salir de compra mejor.

Claro saber buscarlo, eso puede ser una alternativa sin duda. Así que eso con las propiedades nuevas- usadas.

¿Qué privilegiar: Propiedades nuevas o usadas?

Y para resumir que privilegian propiedades nuevas o usadas. Vamos a tener en el futuro pocos proyectos nuevos. Por lo tanto, el mercado automáticamente va a ir absorbiendo las unidades. Y por lo tanto se va a ajustar solo el mercado; ya nos van a construir más proyectos y los proyectos que están andando se van a terminar vendiendo.

Entonces, esto se va a ir equilibrando y cuando haya más certeza en seis meses o en un año más van a salir nuevos proyectos a la venta. Y por lo tanto por ese motivo yo creo que los proyectos nuevos no debiéramos ver caídas tan significativas en los precios para nada ya.

A no ser que haya un colapso mayor y haya muchos desistimientos, que tampoco lo veo como tan factible. Por ende y algo que hoy día se va a ver poco factible es la posibilidad que muchos tenían antes de comprar un departamento a 30 meses más y pagar en 30 cuotas chiquititas el pie.

Eso hoy día cada vez es más difícil porque si ya el proyecto va avanzando, ya no está en blanco está en verde y te quedan 10 cuotas para pagar para crecer en el departamento ya el valor de la cuota es mayor y se te hace más difícil comprar esa propiedad.

Entonces, por ende será difícil pagar el pie en cuotas de aquí en adelante, cada vez van a ser menos cuotas y va a ser más dificultoso hacer esa compra en cuotas pagando el pie en este.

Por lo tanto, resumiendo; insistiendo en el punto los precios de propiedades nuevas difícilmente van a caer ya. Lo veo muy difícil. En cambio las propiedades usadas en un escenario de mayor deterioro económico; mayor desempleo. Debería generar oportunidades y nosotros tenemos varias herramientas para buscar propiedades que están en ofertas; que están en buenas condiciones.

Y ahí con cash; con la plata para el pliego, la capacidad de crédito ahí es donde podemos ver buenas oportunidades para invertir. Por lo tanto, hay que esperar el mejor momento y en eso vamos a estar nosotros mirando día a día qué opciones se pueden dar.

¿Seguirá siendo una buena opción la inversión inmobiliaria?

Entonces, seguirá siendo una buena opción la inversión inmobiliaria, ya lo dije antes. Absolutamente nosotros creemos que va a seguir siendo una buena opción de inversión inmobiliaria.

Nosotros yo les digo hace un año o año y medio hemos sido muy cautelosos en las inversiones que sugerimos y estamos muy tranquilos. Y ustedes creen que algún cliente a nosotros no ha dicho, oye Sergio sabes que no me quiero comprar el departamento que me ofreciste.

No hay ningún problema porque evaluamos nosotros la capacidad de crédito, evaluamos la capacidad patrimonial de la persona, lo valoramos, cuántas prioridades se puede llegar a comprar, evaluamos los precios de las propiedades.

Entonces, estamos haciendo compras responsables y en ese contexto hay que seguir adelante porque como hemos dicho siempre en la planificación financiera, en la obtención de la libertad financiera a largo plazo uno de los pilares sí o sí es la inversión inmobiliaria.

Hay mejores momentos, hay peores momentos. Hoy día claro el que quería hacer algo en este minuto por ningún motivo. Conversemos en febrero, conversemos en marzo cómo se van desarrollando las cosas.

Y ahí vamos a tener que valorar de nuevo qué opciones; que oportunidades se dan. Hoy día hay mucha incertidumbre. Pero eso no quiere decir que no haya que invertir más en propiedades.

Y acá les doy un ejemplo y luego respondo preguntas para ir finalizando. Yo siempre que viajo a otra parte; a otro país. Buenos Aires, Lima, Ciudad de México siempre unos se topa caminando en la calle con una oficina de un corredor de propiedades.

Siempre hago un ejercicio, oye cuánto costará un departamento por aquí por esta zona. Ahora estuve hace poquito en Santo Domingo, en República Dominicana y los precios son los mismos que acá.

El valor de una propiedad; dos dormitorios, dos baños, una zona buena de cualquier ciudad no vale menos que cinco mil UF acá en Chile.

Cuánto son cinco mil UF, son $140.000.000 son $150.000 dólares. Los precios son parecidos en muchas partes y la necesidad de vivir y de tener un lugar rico donde vivir y estar bien conectados es la necesidad que tienen todas las personas de todas partes del mundo.

Unos países más caros otros países más baratos eso va variando. Pero eso no cambia y por lo tanto insisto estos meses reflexionemos, miremos, empecemos a investigar y empezar a escuchar idealmente oportunidades.

Quizá la situación no sea tan compleja en el futuro, pero lo más probable es que todo indica que vamos a tener buenas oportunidades particularmente en propiedades usadas y hay que estar atentos para tomar esas opciones.

Preguntas y Respuestas

Ignacio me dice, y arriendos en Irarrázaval se verán golpeados por el efecto Plaza Italia.

No lo creo Ignacio; tú te refieres al metro de Irarrázaval o la calle completa de Nuñoa. Yo tiendo a pensar de Irarrázaval en Nuñoa es una zona muy bien conectada con muchas ventajas al vivir. Y por lo tanto no veo complicaciones.

Metro de Irarrázaval, puede ser. Pero insisto claro tenemos todos los días hoy problemas con el metro, con las conexiones. Yo entiendo que las conexiones en plaza Italia se siguen haciendo.

El tema es que está cerrada por fuera o no estoy equivocado. El metro de Irarraázaval también está conectado con la línea 3. Por lo el metro de Irarrázaval siempre me ha gustado mucho esa ubicación.

Y no considero que cambie e insisto estamos viendo una situación particular que va a pasar; todo esto va a cambiar y podemos hoy día estar medios amargados, tristes está complicada la situación, todos peleando.

Pero esto no es infinito; vamos a tener algunos meses malos vamos a seguir discutiendo. Pero nos vamos a tener que poner de acuerdo en algún minuto y yo espero y así creo y tengo la convicción de que esto la cordura va a ganar.

Así que Ignacio no, la verdad que el metro de Irarrázaval no veo con mal ojo para nada.

Andreina me dice, hola qué puede pasar con las tasas de interés de los créditos hipotecarios en el último trimestre.

Muy buena pregunta Andreina; porque cambió completamente el panorama. Probablemente los próximos días vamos a ser un webinar más pequeñito actualizando el tema de las tasas hipotecarias. Y yo les diría que las tasas aumentaron prácticamente un 80% llegamos a ver tasas de a 1, 6 1,7 ahora están en 3,5 3,4 3,2 volvieron a niveles previos.

Así que ya hoy día refinanciar crédito hipotecario se está haciendo un poco atractivo o ya pasó un poco la vieja y si no alcanzaste a afirmar ya va a ser muy difícil en la condición actual. Eso muy probablemente va a volver a un escenario mejor a menores tasas.

Pero yo diría que eso va a pasar en seis meses más o en un año más. El metro va a quedar en solo combinación.

No hay problema con eso, obviamente que si alguien trabaja en Plaza Italia hoy día para cualquiera es difícil llegar ahí. Pero las personas que hacen combinación en la línea 5 en plaza Italia para Providencia; para el centro no hay ningún problema.

Isaac me dice, consulta muy básica. En este contexto actual la tendencia a la UF seguirá siendo al alza o puede retroceder.

La UF por definición siempre va al alza porque la UF está indexada a la inflación. Al IPC y el IPC el banco central lo que busca todos los años es que suba un 3%. Entonces todos los años la UF debería subir en torno 3%.

Por lo tanto el UF siempre sube que es la indexación a la inflación. Así que hay muy pocas veces donde la UF frena o cae un poquito.

Pero a lo largo un año la UF tiende a subir, tiende a aumentar de precio porque está indexada a la inflación.

Bien otra pregunta, otra consulta David me dice; cuál es la predicción de arriendo de departamento nuevo en áreas como Estación central o Macul cerca de estaciones de metro.

Es difícil decirlo hoy en día, yo hablé hace un rato que en algunos casos podríamos ver algunas caídas. Si aumenta mucho el desempleo y aumenta la vacancia debiera entender a caer un poco los precios.

Estación central no ha gustado mucho. Y se ha ratificado nuestro favoritismo por Estación central porque hoy día está muy bien conectado línea 1 y línea 1 sigue funcionando, está cerca de todo.

Por lo tanto, por eso nos gusta Estación central, yo creo que ahí el impacto puede ser menor. Macul queda un poco más atrás y con las dificultades de conexión y de transporte puede ser un lugar que hoy día sea menos apetecido.

Ahora como se van a construir líneas de metro cercanas a Macul pensando en 1, 2, 4, 5 años. Macul sigue siendo una buena alternativa. El tema es a qué precio puedes comprar, a qué precio compraste y cuánto te paga por arriendo por ese lugar que compraste ya.

Bien, alguna otra duda o consulta lo estoy logrando menos de una hora, muy bien. Tengo que acortar los webinars.

Así que creo que lo logramos, raya para la suma. Hay que seguir invirtiendo en propiedades, hay que ir muy bien y todo nuestro modelo de análisis lo mantenemos inalterado, estamos muy tranquilos con lo que sugerimos. Nuestros clientes deben estar muy tranquilos también y de aquí en adelante evaluar buenas oportunidades.

Y creemos que esas oportunidades se pueden dar precisamente en propiedades usadas en buenas condiciones. Que eso nos preocupamos de elegir.

En propiedades nuevas más cercano a mitad del próximo año, cuando ya se hagan entregas en ese momento puede ocurrir con esas entregas con desistimiento uno pueda encontrar una que otra propiedad.

Hace poco tiempo atrás ofrecieron una amplia cantidad de estacionamientos, que eran estacionamientos que habían quedado de saldo de muchos proyectos a buenos precios ya. Oportunidades que aparecen y se van rápido, pero a veces ocurre y eso hay que estar atento también.

Muchas gracias Rodolfo, impecable explicación sólo ser conservador unos meses.

Exactamente yo diría que hoy día pie en el freno, esperar y ver como muchas veces se aconseja y que pasen probablemente febrero o marzo ya empezar a ver que como cambio el mercado y ver qué cosas uno puede comenzar a descubrir. Muchas gracias Cristian por tus felicitaciones es la idea seguir con estos webinar.

David me dice, si tenemos pesos amarrados con promesas en blanco verde a precio antes de guerras sigue siendo interesante mantener las cuotas del pago del pie o dar por perdidas esas inversiones y buscar algo interesante por la segunda mitad.

No David, no sé cuál es tu situación en particular. Pero tiendo a pensar que por ningún motivo tienes que dejar de pagar y tienes que seguir adelante con el proyecto.

Pero va a depender mucho de cuántos meses que vas pagando; va a depender mucho de tu caso. No sé cuál es tu caso y podemos conversarlo. Pero el desistir hoy día cuando ya has ido pagando, yo creo que es una decisión muy apresurada, muy poco recomendable.

Insisto todo el tiempo pasa y si te entregan este departamento que está en blanco, imagino que te lo van a entregar en dos años más.

En dos años más todo esto va a haber pasado y veo muy difícil que Chile se vaya por el precipicio ya. Chile tiene instituciones sólidas, tiene finanzas sólidas, tiene estabilidad en muchos aspectos.

Lo estamos pasando mal y quizás como es primera vez que lo pasamos tan mal en una revuelta social que ha sido muy fuerte nos sorprende más. Pero en realidad esto ha pasado aquí y en la quebrada del ají como dice el dicho y los países, las sociedades siguen funcionando; se reinventan y esperemos cambios para mejor. Así que tengo fe en que Chile va a salir algo bueno a todo esto. Gracias Hans hablaremos conceptos mañana.

Cierre

Muchas gracias y que tengan un muy buen fin de semana y ojalá que se pare la violencia y ojalá que todo esto pare pronto.

Un abrazo y nos vemos en los próximos webinar.

Chao, chao.