Consejos para Invertir en Propiedades

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Bueno ya hemos hablado del mercado inmobiliario que sin duda es muy importante para construir la libertad financiera; para obtener ingresos pasivos y para construir un patrimonio.

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Por lo tanto, es un tema recurrente y sin duda es un pilar fundamental para muchos de nuestros clientes la inversión inmobiliaria. Por lo tanto, hoy día nos vamos a concentrar en qué se necesita para ser inversionista inmobiliario. De hecho la presentación habla de eso, consejos para invertir en propiedades y vamos a comenzar con qué es lo que necesito para ser inversionista inmobiliario.

Muchas veces también es bueno comentar lo que no se debe hacer; los errores que se cometen muchas veces y poner énfasis en una parte de la presentación en la importancia de los ingresos pasivos.

Qué significa tener ingresos pasivos y por lo tanto explicar con un ejemplo concreto cómo se logra esos ingresos pasivos que finalmente nos van a permitir lograr esta libertad financiera.

Y por último les voy a hablar respecto a algunas oportunidades; algunas más concretas. Estamos constantemente buscando oportunidades. No es fácil encontrarlo y como siempre les hemos dicho a nuestros clientes cuando encontremos una oportunidad la comentamos.

Y en general son pocas veces lo que ocurre durante el año, pero cuando encontramos algo interesante se lo hacemos saber. Así que vamos hablar de cuál es nuestra lógica para recomendar oportunidades de inversión inmobiliaria. Por lo tanto eso es importante siempre comprenderlo.

¿Qué se necesita para ser inversionista inmobiliario?

Bien, comencemos entonces; qué se necesita para ser inversionista inmobiliario. Acá hay una mezcla entre capacidad de ahorro y muy importante capacidad de crédito. Porque para invertir en propiedades no es necesario tener $50.000.000, $100.000.000 y comprarse una propiedad para rentarla.

De hecho, ese es un gran error; para que la inversión inmobiliaria sea atractiva y rinda sus frutos en el tiempo va asociado de la capacidad de crédito que nosotros podamos llegar a lograr.

Por lo tanto, para comprarse una propiedad es muy importante primero sí o sí tener una cierta capacidad de ahorro. Por qué es necesario tener capacidad de ahorro.

Porque de esa forma yo puedo obligarme o más bien comprometerme a ir pagando mensualmente una cuota; un cierto pago mensual que permita ir adquiriendo una propiedad por la vía del pago del pie de esa propiedad que me estoy comprando.

Por lo tanto, cuando hablamos de capacidad de ahorro a lo menos deberíamos disponer de unos $200.000 de ahorro para pensar en invertir en una propiedad, en este caso limitado a lo que son inversiones a plazo, inversiones a futuro.

¿Qué son la típica compra en blanco o en verde?; La compra en blanco es cuando todavía no se comienza a construir solo está el proyecto, están los planos, está el terreno comprado, están los primeros permisos.

Pero todavía no se comienza a construir, esa es la compra en blanco que habitualmente en ese momento cuando uno compra en blanco uno tiene aproximadamente entre 24 meses dos años a treinta y seis meses tres años en donde uno puede ir pagando el pie de esa propiedad.

Por lo tanto, para las personas que eventualmente no disponen de un ahorro como tal deben tener una cierta capacidad de ahorro para ir pagando el pie de esa propiedad a futuro. Por lo tanto, ese es el primer requisito.

Asociado a esa capacidad de ahorro y mezclado con la capacidad de crédito estamos hablando de que una persona hoy en día para invertir en una propiedad debe disponer de una renta mensual, de un ingreso mensual de a lo menos unos $800.000 idealmente más de $1.000.000 mientras más mejor.

Por lo tanto, ese es un segundo requisito, tener capacidad de ahorro y también tener capacidad de ingresos para adquirir un crédito el cual no debe ser menor a $800.000 o $1.000.000 Por lo tanto, esas dos cosas se deben lograr a la hora de lanzarnos a invertir en un proyecto de inversión inmobiliaria.

Estamos hablando primero de todo el ámbito de la inversión en concreto, en ladrillos, la compra de una propiedad como tal. Después vamos a ver y vamos a mencionar la posibilidad de eventualmente comprar o más bien hacer inversión inmobiliaria por otras vías que lo comentamos en el webinar anterior que es las inversiones alternativas.

Y ahí hay fondos donde uno puede precisamente invertir en propiedades a través de un vehículo de inversión como es un fondo. Vamos a hablar de eso también más adelante y por lo tanto cambia un poco las condiciones.

Pero pensando en comprarse un departamento para inversión en el ladrillo mismo, en la propiedad que se debe tener esta capacidad de ahorro a lo menos $200.000 y una capacidad de crédito que viene determinado por el nivel de ingresos de la persona desde $800.000 o $1.000.000 en adelante.

Personas que ganan un poquito menos que tengan buen comportamiento bancario eventualmente podrían comprar una propiedad también como copropietarios con otra persona ya.

Existe también la posibilidad de yo con un amigo, una persona con su pareja exista la posibilidad de entre ambos unir ingresos y tener una capacidad de crédito mayor y ser ambos copropietarios. Eso también existe, es posible y se debe contemplar también.

Ahora eso pensando en la posibilidad de comprar a futuro es decir en blanco o en verde. Para las personas que quieren comprar con entrega inmediata o más bien las personas que tienen ahorros ya con una magnitud en torno al 10% del valor de la propiedad.

Ejemplo, siempre cuando hablamos de propiedades de inversión estamos hablando de precios ideales, promedios, mínimos en torno a 2000 UF esos son algo así como 55 millones de pesos.

Para una propiedad de $55.000.000 necesitamos $5.500.000 para tener el 10% del pie que hoy día es lo mínimo que exigen todas las instituciones financieras, todos los bancos o mutuarias.

Por lo tanto, necesitamos para comprar algo de inmediato con entrega inmediata a lo menos $5.500.000 como ahorro. De todas formas, siempre cuando nos lanzamos a la inversión inmobiliaria es deseable tener algo de ahorro.

Ya sea para entrega inmediata o para entregar futuro después vamos a explicar por qué. Por lo tanto esas son las características mínimas, los requisitos mínimos que se necesita para poder lanzarnos a invertir en una propiedad.

Y lo más importante a la hora de convertirnos en un inversionista inmobiliario por supuesto es una buena asesoría, un aliado, una persona que los acompañe en esta toma de decisiones.

¿Por qué nace Patrimore? Patrimore nace porque lamentablemente en la industria financiera hay muchas industrias cuando hay intereses de por medio; cuando hay una venta de por medio y una comisión por la cual un vendedor quiere obtener.

Muchas veces hay ventas inescrupulosas, hay ventas que lo único que quieren hacer es vender, enchufar un producto, enchufar en este caso el departamento y no necesariamente la persona que está vendiendo tiene los mismos intereses de la persona que está comprando.

Y por lo tanto, se generan incentivos perversos en donde muchas veces a pesar de que alguien se llame asesor no te asesora realmente bien y no está de tu lado. ¿Por qué nace Ruvix? Porque precisamente nosotros queremos ser el aliado del cliente; el aliado de la persona que toma sus decisiones, que tome las decisiones de la mejor manera posible y por lo tanto nosotros hacemos el filtro.

Nosotros estamos buscando las mejores oportunidades para nuestros clientes y eso lo hemos visto en innumerables ocasiones; llega un cliente a nosotros y nos dice oye Sergio, oye asesor me compré estas dos propiedades.

Cómo lo hice; no muy bien. En muchos casos nos ha ocurrido eso que no ha sido la mejor decisión y bueno ya es un poco tarde cuando uno ya se lanzó a la inversión inmobiliaria no estando bien asesorado.

Y la ventaja que hemos tenido los últimos años es que a pesar de comprar mal igual te puede ir bien porque los precios han tenido una muy buena evolución; todo ha subido mucho en el tiempo.

Por lo tanto, es bien difícil que cuando todo sube las personas no ganen dinero; pasa a veces pero son los menos. En general a cualquier persona que haya comprado en los últimos 2 o 3 años hacia atrás le ha ido bien de todas formas.

Por lo tanto, todas estas consideraciones debemos tener para lanzarnos a invertir en el mercado inmobiliario. Entonces, resumiendo y dando algunos tips específicos.

Capacidad de ahorro a lo menos $200.000.000; que eso te permite aproximadamente en unas 25 cuotas llegar al pie del 10% de una propiedad de 2000 UF aproximadamente, primer requisito capacidad de ahorro.

Segundo requisito tener un ingreso de $800.000.000 a $1.000.000; por qué. Porque ese $1.000.000 si lo multiplicamos por 45 o 50 veces es precisamente el monto del crédito que necesitamos para adquirir una propiedad de dos mil UF.

Como habíamos dicho; una propiedad de 2000 UF son aproximadamente $55.000.000. Por lo tanto, necesitamos un pie de $5.500.000 y la diferencia es lo que tenemos que financiar que son aproximadamente $50.000.000.

Entonces, $50.000.000 valor del hipotecario que tenemos que solicitar respecto al ingreso que tenemos $1.000.000, nos da este cálculo que la banca nos exige. En donde nosotros podemos tener créditos hipotecarios de en torno a 45 o 50 veces nuestro ingreso mensual.

Bien, por lo tanto esa es otra consideración que debemos tener como requisito para ser inversionista inmobiliario, cuando hablamos de tener un ahorro ese ahorro es necesario para adquirir una propiedad de entrega inmediata.

Hoy día voy a una comuna, veo un proyecto que están recién entregando, coloco el pie, tengo la capacidad de crédito. Voy al banco pide una simulación me dan el crédito y compró la propiedad de aquí a un par de meses.

Para esa compra inmediata, para entrega inmediata necesito este 10% de pie. Por lo tanto, ese $5 o $6.000.000 los necesito para comprar una propiedad ahora entrega inmediata.

Por lo tanto, para eso se necesita el ahorro y también como margen de seguridad; a pesar de que tú hayas pagado el pie en cuotas siempre es bueno en la inversión inmobiliaria tener un cierto margen de seguridad por la posibilidad de vacancia que tenga la propiedad en la cual yo estoy invirtiendo.

Lo que nosotros recomendamos; lo que nosotros buscamos y lo que vamos a ver más adelante es encontrar propiedades que sean altamente demandadas. Por lo tanto, siempre que estén arrendadas, pero siempre puede pasar algún problema o alguna situación en donde se atrase en el pago el arrendatario; que nos deje el departamento o tengamos que hacer algún arreglo.

Muchas cosas que pueden suceder en la inversión inmobiliaria en donde es necesario siempre tener un margen de seguridad. Y por tanto el ahorro siempre es importante a la hora de invertir en propiedades.

Y por supuesto la buena asesoría ya la tienen están acá y la idea es ayudarlos en estas decisiones. Me siguen hasta ahí; todo claro. Cualquier duda me la van haciendo y consultando desde ya y las vamos respondiendo a medida que avanzamos.

¿Qué evitar en la inversión inmobiliaria?

Bien, en rojo destacado qué hay que evitar es la inversión inmobiliaria. Primero y más importante comprar muy caro.

- Comprar caro ¿Qué es caro?; Bueno nosotros todos los trimestres tenemos acceso a un informe muy bueno de GFK adimark el cual monitorea trimestralmente el comportamiento de precios de las diferentes comunas de Santiago.

Ese precio promedio ya lo hemos comentado en otros webinars nos sirve de referencia en función de la ubicación, el tamaño, las características del departamento, conectividad, calidad de la construcción etc.

Por lo tanto, nosotros establecemos ciertos precios adecuados en los cuales sugerimos invertir; qué ocurre y acá algo importante. Nos hemos dado cuenta en el tiempo de qué los proyectos que se lanzan a ofrecer al mercado muchas veces incorporan el salto de precios futuros. Ejemplo en el último tiempo la comuna de Macul ha tenido un salto de precios importante.

Y más importante aún ha sido en el último tiempo por el hecho de que ya sabemos que por Macul va a cruzar y va a pasar la futura línea 8 del metro; entiendo que es la 8.

Entonces, qué pasa; lo que hoy día te ofrecen las inmobiliarias es compra acá en Macul porque los precios se van a disparar por el nuevo metro que va a llegar ahí porque eso ha ocurrido en el pasado.

Y si van a subir los precios; pero no me vendas a precio futuro el día de hoy, la idea es que me vendas a un precio razonable que en el futuro se va a revalorizar porque el metro va a estar operativo en 4 o 5 años más.

Entonces, muchas veces se vende un proyecto con todas las cualidades que va a tener a futuro. Eso tratamos de evitarlo porque ahí la inmobiliaria se está llevando la plusvalía que tú la debería obtener por estar comprando anticipadamente.

Entonces, lo que nosotros siempre buscamos es idealmente proyectos que están en etapas tempranas de lanzamiento a lo que se denomina muchas veces venta privada.

Y en esa venta privada tratar de buscar los mejores precios; las mejores ubicaciones; las mayores cuotas posibles a pagar para comprar un departamento que me lo entreguen en 2 o 3 años más y capturar plusvalía en todo ese tiempo en donde yo solamente estoy pagando una cuota mensual que paga el pie.

Por lo tanto, ahí hay una gran diferencia de comprar caro en etapas avanzadas del proyecto a comprar barato en etapas tempranas no. Insisto a pesar de que uno compre en etapas más tempranas no necesariamente va a ser algo barato.

Y eso es lo que evaluamos nosotros constantemente. Por lo tanto qué evitar en la inversión inmobiliaria; comprar caro y de qué depende eso, de asesorarse bien, de entender cómo funciona este mundo. De entender cuáles son los precios que se pagan en una comuna, en una ubicación en particular. Eso es muy importante y nosotros tenemos toda esa información.

- Comunas consolidadas, con poco potencial de plusvalía Otro error que muchas veces se comete es comprar comunas consolidadas con poco potencial de plusvalía. Hoy día comprar Vitacura, comprar Las Condes, comprar Providencia es comprar como unas consolidadas.

Que tienen un montón de beneficios, un montón de servicios, conectividad, comunas agradables, etc. Lo que quieran. Pero todo eso tiene un valor y por lo tanto el que ya esté consolidada la comuna qué más vas a obtener; que sigan subiendo los precios en general. Pero no vas a tener un salto de precio importante por el desarrollo que pueda conseguir esa comuna. Ejemplo Macul.

Macul es una es una comuna residencial con diferentes sectores mejores y peores; pero una comuna residencial que ha estado postergada en cuanto a salto de precios.

Por ejemplo, a Ñuñoa porque no tiene la misma conectividad que Ñuñoa a logró en el último tiempo por las nuevas líneas del metro. Qué va a pasar en el futuro; va a pasar una nueva línea de metro por Macul y va a haber incrementos en los precios y se va a potenciar la comuna y van a querer ahí estar bancos, supermercados, servicios etc.

Asociados a una mejor conectividad que tenga esa comuna. Por lo tanto, hay que privilegiar comunas con potencial de desarrollo. Cada día es más difícil encontrarla; pero aún existen y hay que privilegiarlas. Los mejores ejemplos Independencia, Estación Central y Macul. Yo diría que son tres comunas que a mí particularmente me gustan, me agradan.

- Valor del arriendo no sea superior al dividendo Otro aspecto muy importante que está relacionado a evitar es que el arriendo no sea superior al dividendo. Lo que queremos siempre es que el arriendo pague el dividendo. Por lo tanto, un error es que el arriendo sea $300.000 y que el dividendo sea $400.000. Ese error no se puede cometer y ese error es muy habitual precisamente cuando compramos caro o compramos en comunas consolidadas.

Por lo tanto, hay que evitar que el arriendo sea inferior que el valor del dividendo y eso es un aspecto muy importante que lo vamos a detallar en unos minutos más.

- Entregar un pie muy alto Otro error que muchos cometen para subsanar el punto anterior. Es decir; chuta compré caro tengo un alto dividendo y el arriendo no alcanza a pagar el dividendo. Qué hago; doy más plata, alargo los años y particularmente con este punto doy más pie para que de esa manera me baje la cuota y eso es un error.

Lo que siempre hay que tratar de hacer es poner la menor plata posible y que se pague el dividendo con el arriendo. Por lo tanto, lo que tenemos que tratar de evitar es sacar plata de nuestro bolsillo.

¿Por qué?; porque aprovechando el endeudamiento y más aún hoy en día con tasas bajas le vamos a sacar mayor partido a nuestro dinero a partir de la deuda barata que hoy día podemos conseguir.

Por lo tanto, hay que tratar de evitar entregar un monto muy importante como pie, hay que tratar de evitar el entregar mucho dinero al momento de comprar una propiedad.

- Asumir un riesgo excesivo (multicrédito) Otro aspecto relevante es que muchas veces asesores inescrupulosos le quieren vender 3, 4, 5, 7, 10, 20 departamentos una persona; por qué. Porque existe la posibilidad de comprar varias propiedades en el mismo momento con lo que se denomina el multicrédito. Es decir, compro cuatro departamentos en una torre y pido cuatro créditos hipotecarios a la vez.

Con el ejemplo anterior que vimos en donde una persona gana $1.000.000 y puede comprarse un departamento de 2000UF; esa persona podría eventualmente comprarse cuatro departamentos de 2000 UF.

Y pedir un crédito hipotecario en cuatro diferentes instituciones financieras; en dos bancos a la vez y en dos mutuas y de esa manera me estoy comprando cuatro departamentos cuando me podría comprar uno.

Cuál es el riesgo de eso; es que si se me cae 1, 2,3 arrendatarios quedo en la ruina porque si tengo $1.000.000 y tenía solamente la capacidad de ahorrar $200, $300, $400.000 no me va a dar para pagar los cuatro dividendos que eventualmente van a ser $700.000.000.

Entonces, si me quedo sin arrendatarios y estoy muy apalancado, estoy con mucha deuda se cae todo el castillo de naipes ya y todo se esfuma y todos los beneficios de la inversión inmobiliaria se terminan perdiendo.

Por lo tanto, ese es un tema muy importante a considerar; hay que asumir los riesgos adecuados. Eso lo valoramos nosotros.

Y el que te puedas comprar más o menos departamentos y te puedas endeudar más o menos y puedas hacer este multicrédito va a depender necesariamente de tu estilo de vida, de tus ingresos y de tu capacidad de ahorro. Por lo tanto, todas esas cosas nosotros las consideramos y evitamos riesgos excesivos.

- Evitar invertir en regiones Y por último otro riesgo y otra cosa que hay que evitar es tratar de no invertir en regiones; tratar de no invertir en la Serena; tratar de no invertir en Rancagua; tratar de no invertir en Viña.

No porque sean ciudades malas; no es porque te vaya a ir mal desde ya no. Pero el gran tema de regiones es qué hay una menor demanda por departamentos y en general las regiones tienen menores niveles de ingresos.

Por lo tanto, a menor nivel de ingreso menor capacidad de pagar un arriendo; menor capacidad de que exista una alta demanda por departamentos para arriendo y todo se hace más difícil.

Si en Santiago el promedio de vacancia en un año es medio mes o un mes probablemente en esas regiones sea 2 o 3 meses y eso es un costo que uno tiene que asumir. Entonces, si vamos a invertir en regiones hay que ser muy selectivo; identificar muy bien la propiedad y tomar mucho más resguardos ya.

Pero siempre nosotros hemos sido de la idea de comprar en Santiago porque es un mercado muy dinámico, altamente demandado con buenos precios de arriendo en donde en muchos casos el arriendo paga con creces el dividendo y eso hay que privilegiar.

Por lo tanto, todos estos tips; hay que tenerlo en cuenta para evitar cometer errores en la inversión inmobiliaria. Todo claro hasta ahí; me siguen todos muy atentos. Consultas o dudas. Bien esto es solamente de manera ilustrativa.

Acá está la tabla que nosotros trimestralmente recibimos de este informe de GFK adimark donde vemos los precios promedio de las comunas.

Y por ejemplo en el último tiempo precisamente Macul se pegó un salto muy importante probablemente por el tema del metro, pero no sé Macul había estado constantemente en torno a 55 UF metros cuadrados y nos pegamos un salto a 61 UF el metro cuadrado.

Yo les diría que eso ocurrió en un año aproximadamente lo cual es un salto más de un 10% es muy importante.

Lo que ha ocurrido por ejemplo en Ñuñoa altamente demandado con mucho crecimiento en precio en los últimos años, ya se nos hace un poco caro. Ya miramos con mucho cuidado lo que está pasando en Ñuñoa porque han subido excesivamente los precios y se está acercando mucho a precios tipo Providencia o Las Condes ya.

Pero eso es una referencia que nosotros tenemos de manera ilustrativa; se les quería comentar para tener en cuenta este tema de tratar de evitar comprar caro.

La clave está en los ingresos pasivos

Bien, vamos con un ejemplo muy concreto ya la verdad que es un ejemplo real; es un ejemplo que lo tengo muy reciente, fresquito sacado el horno.

Nosotros hoy en día estamos con muchas posibilidades de poder ofrecer propiedades obviamente hacemos el filtro y no ofrecemos todos los días porque no siempre encontramos oportunidades. Nosotros hoy día tenemos alianzas con empresas con las cuales podemos comprar en blanco en verde. Hoy en día no tenemos alguna oportunidad muy clara en ese ámbito.

La verdad que todo ha subido bastante de precio y somos bien exigentes a la hora de comprar; a la hora de sugerir comprar una propiedad en blanco en verde. Estamos a la espera de un par de proyectos.

Esperemos que nos lleguen pronto y ojalá que vengan en buenas condiciones. Si es así se lo estaremos comentando. Probablemente haremos un webinar específico para hablar de eso, pero hoy día proyectos en blanco en verde no vemos mucho. Un par de entrega inmediata hemos visto, pero no son ninguna maravilla.

Son más bien proyectos que cumplen también, pero no son espectaculares. Tenemos también alianzas con una empresa que hoy día tiene un algoritmo, tiene un robot que lo que hace es buscar propiedades usadas que estén con un gran nivel de descuento respecto al precio promedio de la comuna o sector ya.

¿Cuál es la idea de esto?; Comprar propiedades que estén probablemente a maltraer, que le falte una manita de gato, que falte un arreglo, cambiar pisos o algunas cosas. Y gente que quiere vender rápido quizás por el problemas, herencia o quién sabe.

Entonces, la idea es comprar con un descuento importante, arreglarlo y después venderlo. Ese proceso debiera durar unos seis meses y debiera un inversionista obtener una rentabilidad en esos seis meses entre un 10 y un 15% entre compra y venta.

Y necesariamente ese inversionista tiene que tener el cash; tiene que tener la plata para comprar y vender y hacer todo el proceso relativamente rápido. Eso es un algoritmo, una alianza que tenemos con la empresa que busca estas propiedades más baratas.

Hoy día saliendo del horno encontramos una empresa que nos va a proveer departamentos usados en muy buenas condiciones con poca antigüedad; departamentos del 2016-2017 relativamente nuevos, en muy buenas condiciones.

Que tiene grandes ventajas porque están a buenos precios, para entrega inmediata y están arrendados. Por lo tanto, ese es un proceso que estaría muy bien masticado y es una solución muy atractiva para personas que quieran que dispongan de capital, que dispongan de ahorros, que dispongan de capacidad de crédito y que se quieran comprar 1, 2, 3, 4 propiedades.

Con la gran ventaja a diferencia de comprar todo en una misma torre en donde no diversificamos el riesgo de sector y de edificio; que nos podemos encontrar con una administración que después funciona pésimo o con un edificio que eventualmente tiene muchas fallas en la construcción.

Acá la idea es buscar departamentos que están en torres bien administradas, con gastos comunes conocidos, con buenas construcciones, en buen estado, todo bien empaquetado para llegar comprar y desde ya tener a una persona arrendando en ese departamento.

O sea lo compramos, nos entregan la llave, está arrendado y nos empiezan a entrar flujo. De verdad que suena muy bien y los departamentos que no han mostrado hay algunos espectaculares a muy buenos precios.

Así que acá de hecho les doy un ejemplo de un departamento tipo estudio en Santiago Centro; están enfocados además de Santiago Centro que es difícil hoy día encontrar propiedades a buenos precios en Santiago Centro.

Todo está carísimo en Santiago Centro cuando estamos hablando de departamentos nuevos. La ventaja de esto es que es un departamento usado tipo estudio, 20 metros cuadrados poquito más; 1700 UF es el precio de este apartamento.

Hoy día uno no encuentra departamentos a este precio en Santiago centro a 1700 UF. Con suerte uno encuentra en Estación Central, esto está muy bien ubicado de verdad es impresionante.

Y ese departamento hoy día se puede rentar en $270.000.000 siendo bastante conservador. Que eso también es muy bueno de la propuesta que hacen ellos, son bastante conservadores en sus números.

Y para compartir este departamento tienes que poner un pie del 10% que son $4.710.000. El dividendo que nos va a quedar con esta compra son aproximadamente $215.000.

Por lo tanto, el cálculo que uno hace y que está enfocado en obtener flujo de efectivo. Es decir que no entre todos los meses plata al bolsillo es: arriendo un $270.000, tengo un costo de administración porque esta misma empresa se queda con la administración cobra el 7% el valor del arriendo.

Nos cobra $19.000 mensuales por la administración y nosotros no olvidamos y además le restamos el dividendo. Por lo tanto, nos queda un flujo de efectivo de $36.000 para nuestro bolsillo. Cuanto es eso en un año, son como $400.000. No es tanto, pero es plata para el bolsillo, flujo de efectivo y eso es lo que buscamos para la independencia financiera.

Este número insisto son muy conservadores y puede ser un poco más sin duda. Pero eso es muchas veces la manera errónea de hacer un análisis de una compra de este tipo.

La verdad que la construcción de patrimonio; lo que realmente ganamos que incrementa nuestras arcas patrimoniales se da de la siguiente manera.

¿Qué es lo que ocurre?; cuando nosotros pagamos el dividendo al banco aproximadamente un 70% es intereses en los primeros años y un 30% nosotros estamos pagando la deuda, el saldo de capital como se dice.

Como el dividendo son $215.000 el 30% de ese dividendo es el pago del saldo de capital. Cuánto es eso, $64.500.

A esos $64.500 que es lo que estamos pagando a la deuda y que se pagó a la deuda no lo estamos haciendo nosotros. Sino que lo está haciendo el arrendatario que nos está pagando el dividendo. A esos $64.500 le vamos a sumar el flujo efectivo mensual que era $36.000. Por lo tanto, mensualmente son alrededor de $100.000 que estamos ganando, que estamos incrementando nuestro patrimonio.

Y eso lo multiplicamos por 12 son aproximadamente $1.200.000 y esa ganancia que obtenemos en un año o un millón o dos vs el pie que dimos inicialmente $4.750.000; nos da un retorno sobre la inversión de aproximadamente un 25%.

Eso lo bueno de la inversión inmobiliaria, eso es lo bueno de comprar un departamento en el centro usado, en muy buenas condiciones, a un buen precio, muy bien ubicado y le podemos sacar este nivel de rentabilidad.

De verdad soy súper insistente y somos bien objetivos. Es una muy buena oportunidad de inversión ya. Eso nos llegó hoy día, estamos analizando, ya hicimos algunas solicitudes y nos van a mandar la información.

Y les vamos a empezar de a poco a enviar a algunos clientes que sabemos que quieren comprar hoy día para entrega inmediata y que eventualmente se quieren comprar 1, 2,3, 4 departamentos hoy día ya.

Así que eso existe; eso lo encontramos hoy día como les digo y es algo muy recomendable. Así que acá hay una oportunidad de inversión concreta y ya van a saber más de aquello en los próximos días.

Así que esa es una buena oportunidad y como les decía la clave está en los ingresos pasivos. ¿Cómo logramos ingresos pasivos? Que el valor del arriendo sea superior al pago del dividendo y nuestros costos. Por lo tanto ahí está la clave de obtener ingresos pasivos.

Oportunidades para invertir hoy

Entonces, cuál es la gama de posibilidades de oportunidades que hoy día encontramos en el mercado inmobiliario; se dan en todas estas formas.

- Departamento nuevo entrega inmediata Primero; departamento nuevo para entrega inmediata. Ese departamento nuevo entrega inmediata hemos ido a ver con algunos clientes algunos proyectos y está a precio justos, a precios intermedios si se quiere. No es ni barato ni es caro.

Hay y hoy día existen algunos proyectos. Para eso hay que tener el dinero ahorrado para pagar el pie y compras la propiedad nueva. Escrituras, gastos operacionales y después buscas al arrendatario; lo buscas tú o lo busca una empresa la cual le tras pases la administración.

Que en general todas las empresas que administran cobran entre el 7 y el 10 % del valor del arriendo. Nosotros próximamente también es algo que vamos a empezar a hacer en forma propia, nosotros también queremos desarrollar un área más potente internamente en Ruvix relacionado a la inversión inmobiliaria, la administración de propiedades también y corretaje.

- Departamento en blanco o en verde Después tenemos la posibilidad de invertir en departamentos en blanco o en verde. Hoy en día no tenemos a la vista departamentos que se entreguen en 2 o 3 años a buenos precios y con cuotas bajas para que sea atractivo.

Esperamos que prontamente nos llegue un par y también lo estaremos comentando, esa es otra posibilidad.

- Departamento usado con gran descuento Departamentos usados con gran descuento. A qué me refiero con esto; con el robot que les comentaba anteriormente, con el algoritmo. Ya les muestro cómo funciona para que se hagan una idea de cómo uno identifica estas propiedades que están con un gran descuento.

Que hay que meterle algo de plata para poder arreglarlos, pintarlos, cambiarles el piso y algunos artefactos y de esa manera venderlo con un sobreprecio. También esa posibilidad hoy día lo estamos haciendo.

Ya comenzamos a hacer esa modalidad, es más tiempo pero puede ser atractiva y lucrativa en términos de sobreprecio que podemos cobrar por esa venta.

- Departamento usado funcionando Cuál es la oportunidad; la que les acabo comentar. Estos departamentos que están usados, que están funcionando, que están siendo arrendados se entregan en muy buenas condiciones y es cosa de comprar y empezar a pagarlo solo el dividendo con el arriendo que vamos a obtener. Con una serie de garantías y una serie de cosas que son bien interesantes.

- Fondos Luego podemos hacer otro tipo de inversión inmobiliaria que es a través de fondos. Es decir, que compre un fondo de renta inmobiliaria y ese fondo lo que hace es comprar edificios, arrendarlos y a nosotros nos pagan un dividendo mensual, trimestral, anual o como sea.

Y además hay una plusvalía en el tiempo por el incremento en precios de ese fondo como un todo. Qué ventajas tiene esto; plata que nosotros ponemos. Tiene beneficios tributarios, fácil de liquidar y con amplia diversificación. Estamos hablando de fondos que invierten una cantidad enorme de edificios y diferentes proyectos inmobiliarios.

Entonces tiene esa ventaja; también tenemos los fondos de desarrollo. Es decir nosotros vamos a invertir en un fondo que compra un terreno construye y vende también interesantes. Buenas rentabilidades.

Hablamos en el último webinar de eso y fondos tenemos renta inmobiliaria, fondo de desarrollo. Esos son los más conocidos.

- Oficinas, locales, terrenos, etc. Y después tenemos una serie de alternativas de inversión inmobiliaria; que son oficinas locales, casas, terrenos etc. Cuál es el problema de eso; es que generalmente cada local comercial depende mucho el valor del local comercial y el arriendo de la ubicación que tenga, que está en una esquina, en una zona concurrida, en una zona menos concurrida.

Hay muchas variables que juegan un rol importante a la hora de decidir dónde comprar un terreno, donde comprarse un local, dónde comprarse una oficina.

Por lo tanto, es un tema más complejo y puede ser atractivo, pero incorpora más riesgos. Es más difícil y nosotros generalmente nos quedamos con toda la otra gama de alternativas que acabamos de comentar.

Bien y dentro de esta oportunidades insisto en lo que les comentaba recién. Esa propiedad de 1700 UF que hablábamos anteriormente.

Es una propiedad que quedan huérfanos, pleno centro, excelente ubicación, altamente demandado, excelente conectividad, lo tiene todo. Y es un departamento si se dan cuenta que está en muy buenas condiciones. Es un estudio pequeñito, pero que se arrienda muy bien y que está arrendado. No es necesario ni siquiera encontrar el arrendatario.

Entonces, son oportunidades que de verdad nos llamaron mucho la atención y los estamos destacando hoy en día y creo que es algo a tener en cuenta. Por lo tanto, creo que es una nueva alternativa que por lo menos nosotros no conocíamos.

Llegó a nosotros por un cliente de hecho está esta alternativa y hoy día tuvimos reunión y fue muy fructífera y creo que va a ser una gran alternativa para invertir. Cualquier duda o consulta me la van haciendo porque ya nos queda poquito. Y así poder solucionar cualquier duda o consulta antes de que se nos haga el tiempo.

Bien, hoy día dentro una de las alianzas que nosotros tenemos para comprar en verde en blanco se generó una nueva alianza con la inmobiliaria Concagua, una gran inmobiliaria que está en varias partes de Chile y tiene proyecto en Ñuñoa, Puente Alto, La Cisterna.

La verdad que hasta ahora no hemos visto muy buenos precios, no hemos visto muy buenas condiciones. Pero de repente cuando a veces uno no encuentra muy buenos precios también a veces estamos hablando de proyectos que son buenos proyectos.

Como ejemplos para vivir, de repente uno pago un poquito más pero también por un proyecto que tiene muchos más beneficios eventualmente para una persona que quiere vivir en ese lugar.

Por lo tanto, ahí esas cosas también las ponderamos, pero a lo que voy es que constantemente nos están llegando oportunidades; constantemente nos están llegando ofertas de departamentos; no es que no nos llegue.

El tema es que no pasan nuestros filtros y por eso que no lo sugerimos; por eso es que no los damos a conocer a nuestros clientes porque consideramos que muchos de ellos son caros. Así que esta es una nueva alianza que hasta ahora por lo menos no ha pasado esos filtros.

Y por último otra oportunidad que acá lo van a ver más o menos. Esto del robot, esto es un Excel que acá hay un caso particular de un cliente que dijo: Quiero comprar cercano al metro Bellas Artes en el barrio Lastarria. Ojalá departamentos que estén en muy malas condiciones a un precio muy bajo, que yo lo arregle y lo pueda vender a un mejor precio.

Cuál fue el resultado; hay de todo, hay algunos precios muy bajos pero no tanto. Acá por ejemplo lo que está remarcado en verde son el valor del metro cuadrado más bajo de toda la lista.

Y la verdad que no hay mucho; Santiago Centro se vende hoy en día en torno a 67 UF el metro cuadrado promedio. Y eso incorpora zonas extremas de Santiago Centro o el núcleo.

Sin duda que la zona del barrio Lastarria de Santiago Centro es la más cara. Por lo tanto cuando hablamos de Lastarria probablemente estamos hablando de UF metro cuadrados 80.

80 UF el metro cuadrados para Lastarria. Y cuando hablamos de unidades pequeñas en este caso un departamento un dormitorio, un baño, es aún más alto el precio también 85 o 90 UF el metro cuadrados.

Por lo tanto, lo que acá puede estar barato está bajo 70 y ahí uno puede identificar algo interesante. Y ahí tenemos un departamento por ejemplo de 2200 UF para esa zona; buen precio.

Aquí hay varias consideraciones; nosotros hacemos un filtro y yo creo que ese departamento 2200 UF arreglándolo se puede vender a 2800 UF, estando bien ubicado, bonito, recién arreglado.

Por lo tanto, hay cierta plusvalía; pero eso implica hartos costos también. Entonces no es algo tan fácil y en general yo diría que toda esta tabla que a nosotros nos enviaron en estos días no quedo muy conforme con lo que hay en oferta.

Y eso muchas veces pasa; que uno cree que un departamento que está destrozado va a ser muy barato; pero no necesariamente es así.

A veces los precios son bastante elevados y la gente vende caro porque el precio de los metros cuadrados de la tierra del lugar donde está ubicado subieron mucho. Entonces ahí es donde uno filtra y evalúa realmente si es oportunidad.

5 pasos para la libertad financiera

Por lo tanto, en el día de hoy nos hemos concentrado en la parte de la renta inmobiliaria; la inversión en propiedades.

Uno de los pasos para conseguir la libertad financiera y que yo les diría aproximadamente entre un 70 y un 80% de nuestros clientes se interesan por la inversión en propiedades. Por lo tanto, siempre estamos buscando departamentos; siempre estamos buscando oportunidades.

La verdad que hasta ahora hemos tenido muy buena experiencia porque todos nuestros clientes han comprado en buenos términos y se han beneficiado por esta alza de los precios los últimos años.

Te lo digo con total certeza y de manera muy sincera; creo que algo que realmente hemos hecho muy bien en estos años y queremos seguir haciéndolo bien.

Y por eso somos bastante rigurosos en filtrar y si de repente decimos no compres no compres; no es porque los precios han subido mucho. Que eso ha ocurrido y cada vez más difícil encontrar oportunidades.

Es más bien porque creemos que a veces encontramos realmente precios atractivos con condiciones favorables. Y es ahí cuando realmente sugerimos hacer la inversión en una propiedad.

Bien, hoy día estado bien calladitos parece que ha estado todo muy claro. La verdad que no sé cuéntenme y con eso cumplimos en el día de hoy. Entregamos la información y espero que sea de su agrado. Nada nos seguimos encontrando en los próximos días en los nuevos webinars.

Como siempre vamos tratando los típicos temas relacionados a estos pasos para lograr la libertad financiera. Algo que no hemos tratado mucho ha sido el tema de los ingresos y hay algo que siempre le he comentado a nuestros clientes y muchos clientes que quieren emprender.

Hay un plan bien interesante que se llama cómo conseguir un millón de dólares. Vamos a hablar de eso vamos en los próximos webinars. Cómo generar más ingresos y hartas cosas que también no están llegando día a día. Vamos hablar también de orden planificación. Que también lo hemos dejado un poquito abandonado este tema.

Así que el orden planificación va a ser un tema también de lo que viene y probablemente vamos a hablar también de inversiones financieras porque hay mucho de qué hablar de inversiones financieras.

Hemos repasado varias cosas por encima, varios tópicos; pero por ejemplo cómo invertir en acciones; qué tengo que hacer para comprar las acciones de Estados Unidos en Chile. Ese tipo de cosas son interesantes a la hora de desarrollar más en estos webinars que estamos haciendo constantemente.

Preguntas y Respuestas

Celeste me dice; qué opinas de rentar por días o semanas. Es más riesgoso, pero se arriendan a precios mucho más altos.

Sí. Muy bueno el tema del Airbnb es sin duda que ha sido más atractivo más rentable; pero hoy en día hay mucha oferta. Por lo tanto eso le ha golpeado un poquito a los precios. Y claro se requiere tiempo; requiere tener una maquinaria en torno a esto para que realmente te genere más ingresos y que valga la pena.

Y eso hoy día yo creo que es más difícil de lograr, hay que estar muy bien y es una alterna hoy día; pero va a depender mucho de qué tanto quieren destinarle tiempo a esto ya. Pero sin duda que es una opción más.

Maciel me dice; crees que una buena zona de inversión para vivir podría ser Huechuraba.

Huechuraba es una zona muy residencial que yo no la consideraría como para inversión porque está muy alejada de todo. O sea de Huechuraba te demoras sin taco 20-25 minutos a Providencia, Santiago Centro y con taco es más.

Entonces, como arriendo no lo veo tan atractivo que una persona quiere arrendar allá. Sí para vivir probablemente tenga algunas ventajas de vivir y establecerte allá. Hay muchas casas y eso sin duda que es un plus para las personas que eventualmente también tienen familia o tiene el niño chico. Es algo que se valora.

Pero no lo veo como algo atractivo para invertir de hecho hay un proyecto ahora que se está lanzando, desarrollo inmobiliario que nos están ofreciendo; pero la verdad que no nos interesa mucho sugerirlo.

Porque no creemos que ande muy bien como para inversión, pero es una comuna interesante insisto. Más como para vivir que como para comprar para arrendarlo a otra persona.

Cierre

Bien, bueno ha sido un gusto como siempre. Un abrazo y nada nos seguimos encontrando por acá la próxima semana con un nuevo tema. Creo que vamos a ir la próxima semana con cómo generar más ingresos.

Así que desde ya los dejo invitados; que tengan un buen fin de semana.

Un abrazo.

Chao, chao.