5 Claves para la inversión Inmobiliaria en el 2do Semestre

Bienvenida

Fernando: Muy bienvenidos a todos.

Hoy día vamos a ver 5 claves de inversión inmobiliaria, hoy día nos acompañan Ignacia Matamala, Gerente del departamento de inversión inmobiliaria, la encargada, la que está en la cabeza de la empresa para justamente ver qué proyecto, qué oportunidad y disposición.

Obviamente, analizar el mercado con todos nuestros brokers, con todas nuestras alianzas y justamente ella es la que nos da el view de la parte más ligada a qué alternativas de inversión es buena para nuestro cliente.

Por otro lado, complemento conmigo vamos viendo el view más macroeconómico de si es bueno o es malo, o el entorno es favorable y también el entorno que pasó en relación a la inversión inmobiliaria. Así que partimos y un poco para poner en contexto, y que se entienda en este webinar hoy día qué vamos a ver específicamente.

Agenda

Vamos a ver 5 puntos en particular:

• Vamos a partir con un contexto local, en qué estamos, en qué estuvimos, cuál fue el desarrollo de los activos inmobiliarios en Chile, entender también el contexto inflacionario que estamos viviendo hoy día, no solamente en Chile sino también a lo largo del mundo y cómo esto impacta a la hora de tomar una decisión inmobiliaria.
• Vamos a ver las diferentes condiciones financieras, pensando en cómo las alzas tasas, mayores restricciones ha afectado a la oferta y la demanda en particular en la inversión inmobiliaria, antes era mucho más fácil comprar una casa, un terreno.
• Hoy día con las condiciones financieras más apretadas, por supuesto, se ralentiza todo, la demanda por vivienda baja drásticamente y eso no hay que mirarlo como una amenaza sino también como una oportunidad, y lo vamos a ver más adelante.
• El cuarto punto, analizar el arriendo, las diferentes variables del arriendo, cómo están en la región metropolitana y en otros lados.
• Y, por supuesto, después Ignacia nos va a dar un muy buen view de largo plazo y cómo todos estos puntos que vamos dejar hoy día, si bien pueden ser una amenaza también lo vamos a ver como una oportunidad de invertir bien y aprovechar el momento.

Ignacia, algún punto que se me vaya.

Ignacia: No, está súper.

Contexto Local

Fernando: Bueno, sobre el contexto local estamos bajo una amenaza drástica que, por supuesto, se toman de la maravilla de la tele, Twitter, de Instagram, y de todos lados que por supuesto es la incertidumbre del contexto político que estamos.

El tener aporta un par de meses más el apruebo rechazo, el plebiscito salía por supuesto agrega un grado de incertidumbre que a cualquier inversionista le da un paso o prefiere esperar antes de invertir.

Por ende, claramente es un punto que hemos visto tanto nuestros clientes como en otros clientes u otras empresas que se dedican al rubro, hemos visto que todos los inversionistas estamos a la espera de ver cómo se desarrolla el famoso y mejor dicho el texto de la nueva constitución y cómo van a quedar las reglas del juego.

Para poner paños fríos por supuesto y prontamente vamos justamente a invitar a especialistas constituyentes a un webinar con nuestros clientes y también con ustedes para poder interiorizar si estamos tranquilos o no estamos tranquilos.

Uno de los últimos informes que sacó Morgan Stanley en relación al proceso constituyente no bajaba bastante el drama y dando un poco la tónica de lo que hemos visto en el día a día, es tal el desorden, es tal la falta de profesionalismo legal que hay en ese texto que va a salir, que finalmente va a quedar un texto muy ambiguo en marco jurídico que sea la regla como tal.

Entonces, finalmente esto en palabras más simples, no va a marcar nada si sale que no hay derecho a la propiedad, está tan mal escrito que finalmente hay derecho a la propiedad. De hecho recomendaba invertir en Chile entendiendo y poniendo ese previo a esto.

Así, por supuesto, no hay nada marcado, es una opinión de una casa de estudio en Estados Unidos de inversiones. Y obviamente hay que esperar qué va a pasar.

En relación a la nueva ley para el arrendatario por supuesto un punto a favor si tuviéramos que ponerlo en contexto local, que incentiva a la inversión, incentiva a la certeza, el que tenía departamentos de inversión, el que tenía activos de inversión no estaba protegido ante la ley ante el no pago del arrendatario.

Y, finalmente, utilizar esa vivienda no pagan las cuentas, no tenía una forma fácil de poder extraer a esa persona del departamento, del terreno o de la casa. Y hoy con la nueva ley alrededor de 10 días se va a demorar desde que se presente el recurso ante los tribunales para que carabineros saquen a la persona de la unidad donde uno tiene su inversión.

Precio al alza tiene desde un lado positivo, un lado negativo, positivo que hoy día si el que no toma la decisión finalmente estamos viendo que los precios de las materias, el precio relacionado a terreno, siguen constantemente al alza.

Desde el punto siguiente vamos a ver cómo se ha desarrollado en los últimos años todas estas variables en relación a cómo ha afectado el precio total de las viviendas, pero claramente son factores que van a seguir en el día de día.

Los costos de materia, los costos en relación a los terrenos, las nuevas reformas que vengan de acá hacia adelante y cada día de acá al mediano o largo plazo claramente van a restringir la oferta.

Cuando tú restringes la oferta y más o menos se mantiene adaptable la demanda hasta que los precios constantemente suban.

Ahora por el lado de la demanda qué podemos ver como riegos, por supuesto son las condiciones financieras de acá hacia adelante.

Con la inflación, con las alzas de tasas, por supuesto, que impactan en las ventas de las viviendas, lo hemos visto en los diarios, en los canales de tele, como ya mucha gente que estaba a disposición de no invertir sino que quizás comprarse la casa para propio uso, está postergando esa decisión ya que no le dan las condiciones financieras.

No es que no quiera comprar un activo inmobiliario sino que a nivel bancario no es un sujeto atractivo, no es un sujeto a crédito y por ende no se le puede dar financiamiento, ya prácticamente nadie está comprando en cash, es muy raro que mucha gente este comprando en cash un activo inmobiliario.

Por ende, al generar condiciones financieras más apretadas en el país por supuesto va a afectarla.

Entonces, en este resumen bien cortito, quisimos tocar los puntos que vamos a tocar en la charla, un doble clic para que se preparen a lo que viene hacia delante.

Entender que el contexto político si bien es una amenaza creemos que es una oportunidad en precio, porque hoy día perfectamente hay una brecha importante en los precios entre los nuevos y los usados. Y ahí alguien que se pueda dominar en el tema le va a salir muy buenos.

Nueva ley de arrendatarios, por supuesto con una certidumbre que le da a la gente para poder entrar en extremos en seguir con precio al alza significa que tomar la decisión hoy día, entendiendo los riesgos que pueden venir el futuro si o si van a ser un factor positivo a diferencia de aplazar todavía más la decisión de compra.

Y entendiendo que las condiciones financieras hacen que bajen fuertemente la demanda también es un factor positivo para el rentista, porque finalmente hay más gente que va a tener que arrendar en el corto y mediano plazo.

Para poner un contexto de los últimos 20 años aproximadamente de la evolución de los precios en Chile, un estudio que hizo la cámara chilena en la construcción, definió cuatro puntos de las causales de por qué se ha experimentado un alza específicamente del 2011 a la fecha.

Esto específicamente en la región metropolitana, no en todo Chile, porque claramente en cada región, en cada sector las variables son distintas.

En Santiago al haber un aumento tan importante, especialmente del 2015 a la fecha de la población, la escases de suelo, las regulaciones sobre el suelo y ahí nos puede comentar lo siguiente Ignacia, y los permisos de edificación, la mayor restricción, los planos reguladores, han hecho que finalmente el aumento de precios en los últimos años 34% casi 35%.

O sea, casi un tercio de los precios han subido por simplemente el aumento en el valor de esos, por regulaciones, por el aumento demográfico en la zona y otras variables.

Después un 30% y que en los últimos un año este 30% si lo sacamos a hoy día puede significar un 35 hasta 40%, porque solamente en un año han subido los costos de la construcción un 20%.

Un 30% de esta alza se ve a costos de la construcción, después un 13% a la famosa ley que sacó la ex presidenta Bachelet en relación IVA de la construcción y después un 23% de otras causales que uno siempre tiene que meter, la rentabilidad que se va a llevar la inmobiliaria.

Una inmobiliaria no construye para no ganar nada, entonces 23% está con los márgenes de la inmobiliaria como otros gastos que puedan ser.

Entonces, mayoritariamente va en relación al suelo y si analizamos desde el 2004 no a la fecha, sino al 2020, el UF metro cuadrado por suelo va muy en línea también con el aumento progresivo del sueldo líquido.

Tampoco es que estemos pagando un exceso de suelo, porque no hay oferta o el plano regulador es muy reactivo, que si es una variable importante, pero también va acompañado con los ingresos.

Una de las cualidades más importantes de la inversión inmobiliaria o mejor dicho del análisis inmobiliario, es que los ingresos de un país estén alineado con los suelos, así que esto es un muy buen factor porque también saca el miedo que muchas veces uno tiene de la burbuja.

Uno tiene muy fresco lo que fue el 2008 que fue una crisis inmobiliaria y por supuesto uno tiene miedo de que vuelva a pasar en Chile o en otra parte del mundo. Así que es importante tenerlo.

Obviamente impacta cómo ha sido la evolución del 2004 a la fecha en relación al metro cuadrado, antes estábamos en el plano de la construcción, costo construcción, ahora ya estamos en la venta, o sea el ticket final.

Y vemos específicamente como lo veíamos en el punto anterior que desde el 2011 la fecha hay un aumento considerable no exponencial, pero si considerable, o sea pasamos en 10 años a un 100% en relación al UF metro cuadrado.

Estamos en promedio a un 40 UF metro cuadrado del 2000 al 2011, hoy día estamos en 83, o sea el doble.

¿A qué se puede condicionar eso?; hay muchos factores,por supuesto, uno de los factores son los factores de costos, eso es muy importante. Otro factor también muy importante es la demanda constante que existe en la región metropolitana de ventas.

Entonces, ahí va muy alineado, si vemos el gráfico de abajo la línea amarilla, que es la venta constante de unidades estables en el tiempo, la oferta oscila al alza y a la baja dependiendo dónde estamos parados.

¿Por qué es importante entender esto?; porque normalmente la venta aunque tengamos recesión o aunque tengamos grandes caídas como en el 2020, se mantienen números bastante parejos. Lo que sí va a variar constantemente es la oferta.

Y uno de los puntos que dijimos con anterioridad es que la oferta se va a restringir, no hoy día, no en una forma inmediata, pero si en el tiempo.

La venta posiblemente también se contrae, pero finalmente en esa fuerza es que lo más probable es que si bien los últimos 10 años fueron dorados en la inversión inmobiliaria, no significa que haya un derrumbe en los precios.

Y eso es una de las incógnitas que muchas veces nuestros propios clientes tienen. Fernando se van a derrumbar los precios, van a bajar un 50% del valor de las casas de acá a mañana.

Quizás, uno no tiene bolita magia, pero por los datos que uno tiene a disposición puede opinar, por supuesto que una recomendación 100%, es una opinión de que posiblemente se van a estancar los precios.

Quizás ni volvamos a estar en la década del 2000, perfectamente podemos tener cero variaciones. Y ahí obviamente Ignacia nos va a comentar más adelante la decisión de compra, porque si yo compro por precios más convenientes de lo que está en el mercado.

Si yo compro en sectores donde la tasa de arriendo es más seguro, si yo compro en lugares donde tengo un muestreo muy importante y tengo que hacer una muy buena valorización de lo que estoy comprando, finalmente voy quitando el riesgo y me va a quedar un activo rentero.

Y si hago muy bien la pega, puedo comprar barato y vender al precio de mercado que eso sería extraordinario. Ya por último y ahí ya suelto el micrófono, he hablado mucho yo.

Inflación: ¿Qué podemos esperar?

Inflación y qué podemos esperar de ella, también es un tema recurrente. Fernando me espero, no invierto, no hago nada por la inflación.

La inflación hay que entenderla como el ejercicio de que aumentan los costos o mejor dicho el costo de los consumos. Y una inflación descabellada en el tiempo, en el 70 hubo un período muy parecido.

Fue un proceso constante de aumentos de precio en el tiempo, no solamente un año en particular sino una década constante de aumentos de precios, no solamente que venía en el 70 sino venía también previo al 70 con aumentos constantes.

Eso es una inflación muy complicada, porque se arraiga en el consumidor las expectativas de inflación.

Cuando todos los consumidores tenemos expectativas de inflación, qué es lo que hacemos; compramos más para comprar barato, porque mañana va a ser más caro.

Si una economía, un mercado entra en este proceso de que toda la gente está traumada y está comprando, porque mañana va a ser más caro, claramente entramos en un espiral inflacionario que es difícil.

¿Cómo existen armas para frenar eso?; son justamente atacar las tasas, atacar las condiciones financieras, atacar las expectativas, atacar el crecimiento.

¿Qué estamos viendo hoy día en particular?; todos los bancos centrales en Chile partimos hace ya un buen rato, todos los bancos centrales subiendo las tasas de forma muy agresiva, quitando los estímulos, aumentando el estrés financiero en la economía.

Y de esa forma llevamos la demanda miso, suena un poco brutal, pero eso es una forma eficiente de bajar la inflación. Porque tener inflación constante en el tiempo es peor que tener una recesión 3-4 meses.

¿Qué es lo que recomiendo hoy día a nivel global y a nivel Estados Unidos?, que son los que mandan, muchas veces se dice que es por lo que se va a sacar, más que lo que se va sacar 100% o un muy bien porcentaje estamos como correlacionados a lo que pasa en el mundo.

SI en el mundo tenemos inflación, en Chile va a haber inflación. Si en el mundo hay recesión baja la inflación automáticamente también va a pasar eso. Ahora que se va mermando ese efecto en relación a las políticas fiscales que se vayan haciendo en el plano local.

Entonces, ¿qué es lo que vemos en el exterior?; vemos que el índice de sorpresas inflacionarias en Estados Unidos al parecer de un pico muy cerca de los tres meses, en marzo aproximadamente vemos un giro muy importante.

Eso va acompañado por estrés financiero aumentando o mejor dicho el índice de condiciones financieras aumentando de nivel, por ende las condiciones financieras apretándose. Y tenemos una realidad que en peores condiciones financieras de expectativa del mercado con la expectativa del índice de directores relacionados a manufacturas, desciende drásticamente.

Vemos en el gráfico de acá abajo, a medida que empeoran las condiciones financieras, las expectativas bajan radical.

Esto no significa que mañana sea el fin del mundo, es un proceso natural dentro de la economía, es algo entre comillas sano.

Entendiendo que la inflación viene a la baja, que las condiciones financieras no solamente en Chile sino que en todo el mundo están a la baja. Qué se puede esperar de acá al segundo semestre; que empiece a relajarse la inflación de acá al 2023 y bajen las expectativas de inflación.

Se frenen las economías, se enfríen las economías también, el mercado inmobiliario de Estados Unidos también que se enfríe.

De esa forma, ¿qué va a pasar con nuestras expectativas?; vamos a tener de nuevo condiciones financieras más favorables y de esa forma nos estamos adelantando a no invertir en un año más, porque ya ha pasado este efecto, sino preparamos hoy día para invertir.

Cualquier duda o consulta está el chat, pueden dejarla, vamos parando el webinar y vamos conversando, no hay problema.

Condiciones Financieras

Por último, condiciones financieras, como lo vimos con anterioridad, ante mayor desgaste o más apretado estén las condiciones financieras tenemos en los créditos hipotecarios menor plazo, exigen mayor pie, a tener tasas más altas exigen más sueldo para poder tomar un crédito hipotecario, al tener una UF más alta me exigen todavía más sueldo.

Por ende, ¿en qué termina eso?; en que menor cantidad de personas puede tomar un crédito hipotecario.

Ignacia, te dejo ahí para que nos cuentes del arriendo, cómo va el arriendo y vayamos comentando.

Tasa del Arriendo

Ignacia: Sí. Esta es una preocupación constante en los clientes. Si van a rentar rápido el departamento, la vacancia también.

Lo que nos han comentado personas que se dedican al rubro de la administración es que en realidad los departamentos están dos semanas publicados y ya están arrendados, está muy rápidas la tasa de arriendo de los departamentos.

Incluso hay algunas comunas que tienen lista de espera para poder arrendar departamento. Entonces en este minuto está muy buena la tasa de arriendo de propiedades.

Bueno, acá también habla del aumento de la población de la región metropolitana, siempre va a ser así, o sea nosotros tuvimos mucha migración hace unos años atrás.

Pero ahora sí hay un estancamiento o lo que sea, una crisis, de todas maneras las personas van a migrar a Santiago, van a tratar de buscar pega acá, porque probablemente en regiones va a disminuir mucho.

¿Y qué es lo que buscan?; lo que nosotros siempre les recomendamos invertir, estos departamentos pequeños de no más de dos habitaciones, al lado de metro, eso siempre están arrendando en muy buenas condiciones.

Así que por el momento eso no debería ser una preocupación para nuestros clientes o para las personas que están comprando departamentos el día de hoy. No sé si quieres acotar algo más.

Fernando: En el mercado de rentas en Estados Unidos, si uno analiza el mercado de renta, está por todo Estados Unidos, porque realmente sus 300 millones está democráticamente esparcido en todo.

En Chile es bien extraño, porque tenemos y no pasa en muchos países, está concentrada la población en un sector, por una ciudad, por una región o en un espacio de regiones, porque también ahí se pueden otras.

Y para los para el norte en el sur hay muy poca gente, el gran Santiago tiene un tercio de la población chilena.

¿Cuál es la ventaja de eso a la hora de hacer inversión inmobiliaria?; es que los datos que uno tiene, lo que uno puede buscar se hace representativo.

¿Y qué es lo que pasa en otras partes?; si yo tengo un departamento, no voy a decir una ciudad, pero tengo dos torres en toda la ciudad, mi análisis es bien básico o mejor dicho es bien poco representativo compararlo con los precios del sector, porque no tengo nada, no tengo edificio, no tengo tecnología, no tengo rentas.

Entonces, finalmente se hace un poco más a ciegas la inversión. En Santiago si uno se va a Santiago Centro y toma la circunferencia de un kilómetro o de 500 metros debo tener un estadístico súper alto.

Entonces, si yo estoy comprando a 1000 y hago la tasación y veo inmobiliarias de la misma calidad, tanto a nivel cualitativo como cuantitativo, veo que es lo mismo, y un precio de 1.500 puedo tener una certeza bastante segura de que estoy generando rentabilidades del día cero.

Y eso se combina con el arriendo, si me sale que el sector está arrendándose A, es muy seguro que sea A, un 10% más abajo o un 10% más arriba, pero muy lejos de eso no es.

Entonces, eso es muy importante y, por supuesto, a entorno de tasa de arriendo y que es lo que hemos visto, un 2020 no muy complicado, pero bajo. Sabemos que las tasas de ganancias ya están prácticamente en máximos.

Y, por ende, es muy bajo el nivel de desocupación y es muy alto el nivel de ocupación. Y eso constantemente sumándole a todas las variables que dijimos con anterioridad, condiciones financieras con precios de las propiedades que constantemente siguen subiendo.

Con la inflación de los próximos meses se hace mucho más difícil comprar. Y por eso también hemos visto muchos fondos nuevos que han salido en relación a las rentas residenciales, que van en la misma línea.

Eso un poco para complementar.

¿Por qué es bueno invertir ahora?

Ignacia: ¿Por qué es bueno invertir ahora?, que es igual a una pregunta que también nos hacen bastante las personas que se reúnen con nosotros para poder invertir en inmobiliario, es por todo lo que hemos conversado, aquí lo vamos a resumir un poco más.

Uno es lo que yo siempre he dicho, o sea estás pagando 15 millones por comprarte una propiedad de 80 y que va aumentando el valor con el tiempo, o sea, la creación de patrimonio aquí es lo fundamental.

Si tienes que poner un poco de pie, más de lo que pensaba antes, que antes podías poner un 10% de pie y ahora tienes que poner un 15 o un 20, de todas maneras sigue siendo buen negocio. O sea te palancas con el banco, otra persona está pagando la deuda por ti, no olvidar que eso es súper importante.

Aparte siempre está la posibilidad de refinanciar, si bien ahora no está en las mejores condiciones, porque como decía Fernando hubo época dorada también en la inversión inmobiliaria, esas tasas y el cae que estaba en un 2% o un 2,5 probablemente no las vamos a volver a ver en muchísimo tiempo.

Entonces, algo que hay que olvidar un poco, probablemente las tasas ahora van a ser del 2,5 o 3 con un cae final de un 3,8 que la verdad es que si uno compra bien, si uno compra esta propiedad a menos valor de lo que está alrededor, probablemente vas a tener que poner muy poquito diferencial de arriendo dividendo.

Y ya estás creando patrimonio, o sea no olvidar el primer punto. Esto no todo el mundo lo sabe, que aunque tenga deuda la propiedad la puedes vender de todas maneras, o sea puedes venderla al tercer, cuarto, el quinto año y tener la ganancia de plusvalía, de todo lo que significa comprar en inmobiliario.

Bueno, obviamente está la plusvalía de la propiedad, la plusvalía temporal, está en UF, son tanto los beneficios todavía que existen al comprar una propiedad a largo plazo.

Conclusión, ¿por qué ahora?

Y bueno, ¿cuál es la ventaja también de comprar el día de hoy?; lo que hemos dicho todo el tiempo. Si tu compra es el día de hoy entrega inmediata, aprovechando tu capacidad de crédito, tienes liquidez, hay que tratar de comprar al valor de hoy a pesar de que las condiciones no sean tan favorables por todo lo que hablamos anteriormente.

Las personas podría comprar el día de hoy la propiedad donde tú estás comprando para invertir, ya no pueden, por lo tanto van a querer arrendar, hay mayor demanda de arriendo.

Fernando: Hay un punto de entrega inmediata, que es que hoy día estamos en un condicionante distinto al mundo y hay que entender.

Cuando nosotros tenemos una crisis interna, saliendo de la crisis externa y volviendo a crisis interna, nos estamos comiendo dos crisis en dos años.

Entonces, hoy día hay dos fechas muy importantes en precio, uno precio de los usados, se ve que hay diferenciales de hasta 20% de diferencia entre un usado y el mercado. Y dos en entrega inmediata nuevo que hemos visto con nuestras alianzas, muchos clientes lo han aprovechado.

Hemos visto también brechas de un 10-15% de descuento en relación al precio de venta vs el promedio mercado. Qué significa eso; que si hoy día estoy comprando algo de 1.000 UF, estoy vendiéndolo mañana en 1.150 UF, quizás no lo venden un día, quizás un año.

Pero finalmente estoy capitalizando algo de forma muy rápida. Y cuando yo tengo que poner por ganar 150 UF; 100 o 200 UF, me voy a estar llevando entre un 100% y un 200% para simplificarlo en número.

Ignacia: Bueno y obviamente si no tienes la capacidad o la liquidez para comprar el día de hoy, tratar de comprar entregas futuras para congelar los precios del día de hoy.

Si van a subir los valores, yo he visto harta información que dicen que los precios se van a estancar, que posiblemente van a bajar. Y eso no va a ocurrir, ya solamente con que ya las inmobiliarias no van a tener el IVA, el beneficio tributario del IVA, eso ya va a encarecer.

Porque van a traspasar directamente a las personas que compran, el inversionista o el comprador final, este beneficio que tenían anteriormente, además de que puedes pagar el pie en cuotas. Si tú puedes comprar a futuro, es un ahorro mensual como dice ahí.

Puedes pagar cuotas desde 200 a 500 mil pesos mensuales dependiendo del valor de la propiedad y qué porcentaje de pie vas a poner.

Y algo súper importante que se me olvidó mencionar en la entrega inmediata, es que ahora hay muchos bonos pie, yo sé que algunas personas todavía no entienden el concepto del bono pie, pero es un beneficio que se puede entregar cuando la tasación de la propiedad está más alta de lo que lo está vendiendo la inmobiliaria.

Entonces, da la posibilidad de dar con los pies del 10% hay unos del 5 y otros del 15, dependiendo de donde estén ubicados, se le infla ese valor a la propiedad, pero en el fondo no pierdes liquidez el día de hoy.

Entonces, también es algo muy interesante para poder considerar y lo que dije anteriormente, no pensar en las tasas históricas, o sea de menos de un 2% el cae probablemente no lo vamos a volver ver en años, si es que lo volvemos a ver alguna vez.

Y como decía Fernando, las condiciones van a ir mejorando, las tasas van a ir bajando, en los bancos ya lo estamos viendo día a día en Patrimore, que los bancos ya están muy distintos que hace tres meses atrás, dos meses atrás.

Están volviendo a dar 30 años al 90% en casos particulares, pero se está dando y con cae del 4,5 o el 4,8 siempre siendo una tasa variable, pero de todas maneras existen la posibilidad, no todo es tan desfavorable como se dice en las noticias o de repente un portales que yo veo de información, no es tan así.

Entonces, sigue siendo muy buena invertir en propiedades, no olvidar como dije anteriormente que están creando patrimonio, que mejor que otra persona vaya pagando la deuda por ti si tienes que poner un diferencial de 50 o 60 mil pesos mensuales y lo puedes hacer, hazlo.

Es hoy es el momento, mañana va a estar mucho más caro y va a ser más difícil acceder a una propiedad, porque como decía Fernando está en UF, te van a pedir más sueldo, te van a pedir más y protocolos de los bancos van cambiando y cada vez se va poniendo más restrictivos.

Y como decía también Fernando, los planos reguladores también van cambiando, también se están poniendo mucho más restrictivos.

Hoy día ya supimos que hay proyectos que se están retrasando por las municipalidades. El proyecto que tenemos en San Miguel, espectacular, porque ya no se puede construir en San Miguel más de 10 pisos y para la inmobiliaria eso no es rentable.

Por lo tanto no van a haber más construcción de departamentos en altura. Entonces lo uno y dos dormitorios, tres dormitorios ya casi no se van a ver nuevos en unos tiempos más, más encima lo del beneficio de IVA.

Todo se ve como para que sea bueno invertir el día de hoy.

Preguntas y Respuestas

Podemos leer algunas preguntas.

Abraham: El webinar o el vídeo se va a subir a YouTube.

Fernando: Sí, todos estos vídeos se suben a YouTube, a red abierta.

Johan: Proyectos atractivos tienen en carpeta a recomendar.

Fernando: Si, siempre vamos haciendo selección y bueno para nuestros clientes vamos generando charlas mensuales para poder recomendar el portafolio de inversión inmobiliaria que tenemos y por supuesto cuando sale alguna oportunidad en específico.

Por ejemplo, mañana para los clientes vamos a dar una charla de sesiones de promesas, donde nos pasaron una cantidad de unidades a precios muy convenientes de hace 3 y 4 años atrás. Eso va a estar a disposición para que los clientes finalmente nuestros puedan tomar y de esa forma aprovechar la oportunidad.

Benjamín: Explicar un poco mejor lo del IVA.

Ignacia: Lo que pasa es que las inmobiliarias tienen este beneficio tributario, que del monto de pagos de IVA mensuales en las facturas, ellos tienen un descuento que es del 0,65, o sea, el 65%.

En el 2022 y en el 2023 ya van en la mitad y desde el 2024 ese beneficio ya no va a existir. Y eso qué las inmobiliarias se están ahorrando, se lo van a traspasar directamente al cliente final, va a ser mucho más caro comprar una propiedad.

Es lo mismo que pasó o no es lo mismo, muy parecido, a lo que pasó en el 2015 cuando ya las inmobiliarias le agregaron el IVA, eso se traspasó directamente al cliente también y por eso también hubo un aumento importante del valor de las propiedades.

Mucha gente empezó a aprovechar a comprar, porque esto fue mucho más popular, esto no sé por qué no es tan popular como lo que pasó en el 2015, pero obviamente es algo que va a encarecer las propiedades.

Y la gente empezó a mostrar como locos antes del IVA y ahora debería empezar a hacer lo mismo ustedes, o sea tratar de congelar los precios ahora por todo lo que hablamos, no solamente lo del IVA, es la UF, los planos reguladores.

Hay tantas cosas que influyen en el valor de las propiedades, la escases de terreno, los costos, los materiales, la mano de obra también cada vez está más cara.

No sé si le quedó claro Benjamín lo del IVA, pero si no igual hay mucha información de eso en internet.

Fernando: Cualquier cosa nos pueden escribir internamente, escriban al correo de Patrimore.

Francisco: ¿Me conviene invertir en una propiedad más cara o en dos propiedades más baratas?

Fernando: Yo parto con que nunca hay un mejor que, va muy relacionado a las finanzas personales de uno. Si te da la espalda para comprar algo de 10.000 UF y le puedes sacar 2.000 UF con una transacción, en vez de comprar ocho propiedades de 1.500.

Un cacho administrativo, todo el proceso, hazlo, no hay problema. No es que sea una cosa mejor que la otra.

Ahora, por supuesto, por términos de diversificación, si está partiendo, está comenzando en este mundo es mucho mejor propiedades chicas, partir de a poco, obviamente por tu capacidad financiera sino coparla.

Ignacia: Depende si ya tienes propiedades o no, estas preguntas siempre tienen un depende.

Fernando: Si, no es blanco y negro.

Si uno le da financieramente hablando para ahorrarse todos los trámites, si uno está partiendo conviene comprar dos, pero siempre va a depender de la situación financiera.

Y es una de las ventajas de Patrimore y cuál es nuestra propuesta de valor finalmente, es poder asesorar de una forma integral, no solamente en la parte inmobiliaria, ese es un resultado, es asesorar y planificar a nuestros clientes desde el lado tributario, desde el lado inmobiliario, de los servicios financieros de inversiones que nuestro mayor fuerte.

Y así sucesivamente todo lo que conlleva y toca el bolsillo de nuestros clientes está en nosotros presentes para poder planificar eso de corto y largo plazo.

Un tocayo nos está preguntando.

Fernando: ¿Cómo está la situación hoy en día, es recomendable comprar con crédito hipotecario tasa fija o variable para el segundo semestre?

Ignacia: Bueno, depende.

Fernando: Esto es más lo que haría yo, yo diría que hoy día me iría por tasa fija, hoy día las tasas técnicamente en relación al 2019 son altas, técnicamente en la historia de Chile siguen siendo bajas.

Entonces, al menos dejo fijas, me sacó el problema de la cabeza, si mañana bajan finalmente hoy día existen la mortalidad financiera que se hace mucho más fácil refinanciar.

Yo soy de la idea de fija, excepto que este comprando y para poner el blanco y negro de nuevo, estoy comprando un departamento que lo quiero vender mañana, lo está comprando, porque estaba muy barato y lo vendo mañana para hacer la pasada.

Obviamente me conviene variable mixta, para tener los menores costos posibles y de esa forma maximizar mi retorno.

Última pregunta para ir cerrando.

¿Por lo que comentan ya el negocio está en la reventa más que en comprar para arrendar?text in italic

Fernando: No, en relación a las preguntas que estamos comentando, insisto, es para poner un blanco y negro.

Hoy día yo creo que justamente el negocio y por todas las condiciones que hablamos con anterioridad está en la renta, porque hoy día la renta te da el margen de seguridad de tener estabilidad.

Hoy día la renta es algo que se va a permanecer en el tiempo. Hoy la renta va a seguir con esos flujos constantes. Entonces, la renta es la que resolver mi decisión de invertir.

El famoso Benjamín Gram de su libro y el que tan querido Warren Buffett dice, es el margen de seguridad que yo tengo sobre mi inversión.

Si yo tengo una renta estable, tengo un margen de seguridad, porque finalmente mi costo de oportunidad está alto en estos tiempos. Así que finalmente el ejercicio es ese.

Las utilidades en el sentido de baja no son, porque realmente más que quedarse con el diferencial del dividendo arriendo, que eso es marginal, uno lo que está haciendo es ir amortizando el crédito. Como lo dijo Ignacia yo puse algo que valía 80 millones y eso es lo único que puse.

La renta es real amortizando y ahora que yo puse 8 ese 8 se va a ir ampliando en el tiempo, porque el arrendatario me va matando ese ejercicio, y en vez de 8 tengo 9, 10, 11 hasta si yo quisiera tener el crédito en 30 años y llegar a fin, entrego una propiedad gratis en 30 años.

Cierre

Así que bueno, estas fueron las 5 claves de inversión inmobiliaria.

Bueno, cualquier cosa nosotros siempre encantados de poder trabajar, encantados de poder conocerlos, encantados de que nos contacten, encantados de tener una reunión de diagnóstico con uno de nuestros asesores o con la misma Ignacia.

Y, por supuesto, cualquier duda, otra consulta, este vídeo lo vamos a subir a nuestro canal, el que lo vea más adelante y quedó con alguna duda dando vuelta, puede dejar sus comentarios en el vídeo y nosotros, por supuesto, vamos estar atentos para poder responderlo.

Siempre invitarlos a todos ustedes a que nos conozcan, unirse a nosotros, nosotros no somos un broker inmobiliario.

Nosotros lo que hacemos es entender que las inversiones inmobiliarias son una herramienta más, es una de las herramientas más que uno tiene que tener en su caja de herramientas para crear patrimonio.

En la caja de herramientas tengo que tener inversiones mobiliarias, inversiones financieras, ser muy bueno en tributación, ser muy bueno en la deuda y en varias cosas más. Nosotros queremos con otros clientes poder ayudarlos en eso.

Tenemos planes personalizados, un trabajo muy profesional y 100% con transparencia y finalmente con independencia para poder apoyar.

Así que como siempre muchas gracias, espero que estén muy bien y muchas gracias Ignacia por habernos acompañados.

Ignacia: No vemos, chao.