¿Cómo funciona el crowdfunding inmobiliario?

¿Quieres invertir en propiedades y no tienes mucho capital? El Crowdfunding inmobiliario puede ser la alternativa que estabas esperando.

Esta modalidad de inversión que se empezó a desarrollar hace unos 5 años en Estados Unidos, y que llegó a Chile hace un par de años, promete democratizar el acceso a la inversión inmobiliaria.

El termino Crowdfunding, significa financiamiento colectivo, así que básicamente estamos hablando de un grupo de personas que se unen para financiar colectivamente un proyecto.

Tipos de crowdfunding inmobiliarios

Desde que se inició esta forma de financiamiento han surgido distintas modalidades, las cuales podemos agrupar en cuatro grandes tipos:

Crowdfunding de préstamos, en esta modalidad un grupo de personas les entregan un préstamo a otras personas o a empresas a cambio de una rentabilidad.  El beneficio para la empresa o persona que recibe el préstamo es que puede acceder a mejores condiciones de financiamiento. Esto incluye mejores tasas, o inclusive el hecho de acceder al financiamiento cuando no tienen acceso al sistema financiero. Para las personas que entregan el dinero en préstamo, generalmente el beneficio es una mayor rentabilidad versus otras alternativas similares.

Crowdfunding de recompensas, en este caso el dueño del proyecto ofrece una recompensa a cambio de una donación. Las recompensas varían dependiendo del tipo de proyecto, pero pueden ir desde una polera, hasta el producto que se va a desarrollar a partir de la donación. En ese sentido, este tipo de crowdfunding es muy popular cuando se trata de proyectos que tienen como objetivo el desarrollo de un producto, ya que los participantes generalmente deciden formar parte a cambio del producto, o porque les interesa que el producto se desarrolle.

Crowdfunding de inversión, en esta modalidad se ofrece a las personas que participan del proyecto, una participación de la propiedad o la rentabilidad.

Crowdfunding de donación, en este caso las personas realizan donaciones al proyecto de forma totalmente desinteresada, y sin recibir ningún bien material a cambio.

Si bien es posible encontrar otros tipos de crowdfunding, en general, estos se pueden considerar una variación de los anteriores. Por ejemplo, el crowdfunding inmobiliario es un tipo de crowdfunding de inversión, donde el activo objeto de la inversión es un inmueble.

¿Como funciona?

En el caso del crowdfunding inmobiliario una empresa, denominada gestora, selecciona un proyecto o varios proyectos inmobiliarios y se los ofrece a los inversionistas. La empresa gestora lleva a cabo análisis y estudios para determinar cuáles son los proyectos más prometedores y se encarga de estructurar el instrumento legal a través del cual se realizará la inversión.  En Chile, generalmente se realiza mediante la creación de una Sociedad por Acciones, a la cual ingresan los inversionistas como accionistas en la proporción de sus aportes. Una vez finalizado el proyecto se disuelve la sociedad y se entregan los retornos a los accionistas.

En algunos casos cuando el objeto de la inversión inmobiliaria no es solo la generación de utilidad a partir de la venta de la propiedad, sino la generación de un ingreso recurrente a través del arriendo, la sociedad creada seguirá existiendo, y los beneficios se reparten en la forma de dividendos.

En la mayoría de los casos los proyectos que se financian bajo esta modalidad son proyectos habitacionales, sin embargo, también es posible encontrar oportunidades para financiar la construcción y operación de hoteles y oficinas.

¿Cuáles son las ventajas?

La principal ventaja del crowdfunding inmobiliario es que se puede invertir desde montos que son mucho menores a los que generalmente se tendrían que desembolsar en una inversión inmobiliaria tradicional. En Chile los requerimientos de capital están en torno a las UF40, aproximadamente $1.000.000. Otra ventaja es que, dado los bajos niveles de capital requerido, puede ser una alternativa de diversificación atractiva. Especialmente, para personas que están empezando a construir su patrimonio.

 ¿Es seguro el crowdfunding inmobiliario?

Toda inversión conlleva un riesgo.  En el caso del crowdfunding inmobiliario los principales riesgos son dos. Por un lado, los riesgos propios de cualquier inversión inmobiliaria. Estos pueden ser la variación de los precios, retrasos en la construcción del proyecto, o en la obtención de los permisos que afecten la rentabilidad del proyecto. Por otro lado, el trabajo que realiza la empresa gestora en la selección, seguimiento y administración de los proyectos.

Si decides invertir a través del crowdfunding inmobiliario, le recomendamos tener mucho cuidado al momento de seleccionar la empresa con la cual va a invertir. ¿Por qué decimos esto? Porque una mala gestión, o el ofrecimiento de expectativas irreales de rentabilidad, pueden hacerlo tomar una decisión equivocada. O, en el peor de los casos perder parte importante de su capital.