Ahorre impuestos retasando su propiedad

Con la Reforma Tributaria se concretaron varios cambios que afectarán en el futuro a quienes posean propiedades y las vendan. Desde cierto nivel de utilidades, será necesario pagar impuestos por la ganancia obtenida, impuestos que hoy en día no se pagaban.

 

Modificaciones a la Ley

Se deberá tributar por la ganancia de capital que resulte de la venta de bienes raíces, salvo que el mayor valor obtenido no supere las 8.000 UF, independiente del número de propiedades (es acumulativo en cantidad de operaciones y en el tiempo). Si las propiedades se adquirieron antes de 2004, mantienen régimen tributario vigente a la fecha, es decir, no aplica esta norma.

Esto quiere decir, que si una persona compró el año 2005 una propiedad que le costó 2.000 UF y el año 2016 la vende por 4.000 UF, esa persona obtendrá una ganancia de capital de 2.000 UF y no pagará impuesto. Sin embargo, si esta persona tiene 3 propiedades, que las compró en 10.000 UF y las vende el año 2016 por 20.000 UF, esa persona deberá pagar impuesto por el exceso de mayor valor de 8.000 UF, es decir, por 2.000 UF.

Se trata de un mayor valor disponible por RUT por toda la vida del contribuyente. Esto quiere decir, que independientemente del número de operaciones, si la persona no supera una ganancia de 8.000 UF no deberá pagar impuestos, pero, si en algún momento, su ganancia acumulada supera  las 8.000 UF, comenzará a pagar impuestos por la ganancia que supere esas 8.000 UF.

 

 

Impacto Tributario

 

Se establecen dos alternativas para el pago de este impuesto:

1.- Pagar el impuesto conforme a la tasa propuesta en el global complementario.

2.- Pagar una tasa única del 10%.

Es probable que en definitiva la opción 2 prevalezca, ya que será más favorable para personas que están en un tramo de impuestos superior al 10%.

En el caso de propiedades heredadas, el impuesto a la herencia constituirá crédito respecto del impuesto a la ganancia de capital.

 

Alternativas para disminuir el pago de impuestos

Al momento de la venta, se permite costear (valor de compra o costo de adquisición) los bienes raíces a valor de mercado del 29 de septiembre 2014; a avalúo fiscal de 2017 o costo de adquisición con mejoras debidamente acreditadas.

Por lo tanto, el mayor valor se tomará en consideración el precio de venta, menos una de las 3 alternativas anteriores. Por esta razón, con el aumento de los precios de las propiedades en los últimos años, la mejor alternativa es valorizar las propiedades en lo que resta del año, con fecha del 29 de septiembre del 2014 a su valor de mercado.

A modo de ejemplo, por cada 1.000 UF de retasación de las propiedades de un individuo, el ahorro neto en impuestos en el futuro será de 100 UF. Es decir, un ahorro de aproximadamente $2.540.000 por cada 1.000 UF de retasación.

¿Cómo se hace y que costos tiene?

En RUVIX nos hemos encargado de simplificar al máximo el proceso, contactando a diferentes empresas tasadoras, fijar un valor de la tasación, contemplar los tiempos y detalles de la tasación además del proceso final con el SII.

En general las empresas cobran entre 5 y 9 UF por el proceso completo que incluye:

- El informe de tasación con fecha valor a Septiembre de 2014 (acorde a la nueva ley tributaria),

- El llenado del formulario de SII, y la presentación de ambos documentos ante las oficinas de SII.

El formulario del SII debe ir firmado por el propietario, junto con un poder simple y fotocopia del carnet de identidad, por lo que una vez terminado el informe, le solicitaremos firmar dicho documento. Alternativamente, es posible que le enviemos esos documentos en formato digital y nos los haga llegar firmados a nuestras oficinas. Luego de completado el trámite enviaremos el comprobante de ingreso de SII.

El plazo para la coordinación de la visita es de 7 días hábiles, el plazo para la elaboración del informe es de otros 7 días hábiles y el plazo para el ingreso del formulario al SII es de 6 días hábiles, con lo que el plazo total estimado es de 20 días hábiles.

Antecedentes necesarios para el trámite

- Escritura de compraventa

- Certificado de dominio

- Certificado de avalúo fiscal con el detalle de las superficies

 

Recomendaciones finales

- Mientras más cercana esté la fecha de adquisición de la vivienda al 2004, más conviene tasar.

- El valor que se debe tener en consideración es el de promesa de compraventa y no la fecha de entrega. Por ejemplo, si alguien recibió su vivienda en diciembre del 2014, en principio no tendría necesidad de tasar, sin embargo, si la promesa de compraventa fue firmada a fines del 2012, existiría muy probablemente una revalorización hasta septiembre del 2014.

- Tenga en consideración los precios de mercado de propiedades similares a la suya en septiembre del 2014, para que al momento de tasar, realmente se produzca un incremento en el valor de adquisición.

- Otra consideración importante es la edad del propietario. Si se trata de personas jóvenes, en donde existen muchos años en que se podrían realizar varias operaciones de compraventa, es mucho más importante retasar. En cambio, para personas mayores, es necesario evaluar si en el futuro podría obtener utilidades que superen las 8.000 UF.

- Personas que adquirieron un terreno antes del 2004 y construyeron después, no es necesario que retasen, ya que la fecha de adquisición fue anterior a la fecha estipulada en la ley.

- Respecto a arreglos y mejoras posterior al año 2014, si son importantes, se recomienda guardar los registros que acrediten dicha inversión, ya que podrían servir para incrementar el valor de la propiedad y disminuir una futura ganancia de capital en una eventual venta.

- Desde el SII han sido claros en afirmar que la tasación no se traducirá en un aumento en el pago de contribuciones, ya que estas se calculan en base al avalúo fiscal y estas tasaciones consideran un valor comercial.

- De haber ampliaciones de superficie que no estaban regularizadas y que se incluyan en una nueva tasación, el SII podría aumentar el pago de contribuciones.

- Si la propiedad tiene más de un dueño, la ganancia de capital se divide entre los dueños. Recordemos que este impuesto es individual, por RUT.