10 Claves para conseguir un Crédito Hipotecario

Al momento de solicitar un crédito hipotecario, muchas personas desconocen cuales son los criterios que usan los bancos para determinar la elegibilidad de un cliente. Así también, si finalmente somos elegibles, ¿cómo los bancos determinan la tasa del crédito?

En este artículo repasamos 10 claves para conseguir un crédito hipotecario, y en buenas condiciones.

De qué hablaremos en este artículo

---

• ¿Qué es un Crédito Hipotecario?

• El Crédito Hipotecario de Fines Generales

• Recomendaciones para conseguir un Crédito Hipotecario

¿Qué es un Crédito Hipotecario?

---

Un crédito hipotecario es un tipo de crédito destinado a la compra de una propiedad. En este caso, la propiedad queda como garantía de pago del crédito. Esto permite acceder a tasas de financiamiento más bajas que las de otros tipos de créditos, como los créditos de consumo o la tarjeta de crédito.

En otras palabras, los créditos hipotecarios son préstamos garantizados, que utilizan parte de una vivienda como garantía. El prestamista puede embargar la vivienda si una persona no paga el préstamo, pero esto es poco frecuente. 

Se puede conseguir un crédito hipotecario para comprar una nueva vivienda, o bien para refinanciar un préstamo hipotecario existente.

¿Qué es un Crédito Hipotecario de Fines Generales?

---

Es un tipo de crédito hipotecario que se otorga para cualquier fin que el solicitante estime conveniente. Es decir, es de libre disposición. 

Al igual que en el crédito hipotecario tradicional, la propiedad queda como garantía de pago. Esto permite acceder a tasas de interés mucho más bajas que otro tipo de créditos.

Para poder acceder a un crédito hipotecario de fines generales es necesario que exista una diferencia positiva entre el valor comercial de la propiedad y cualquier deuda que exista sobre la propiedad.

Para entender el punto anterior veamos un ejemplo. Supongamos que tienes una propiedad cuyo valor comercial es $100.000.000. Esta propiedad tiene un crédito hipotecario (tradicional) del cual aún se deben $60.000.000. La diferencia entre el valor de la propiedad y el hipotecario actual es $40.000.000. Dada esta diferencia, se podrían acceder a un crédito hipotecario de fines generales por $20.000.000 (un porcentaje de la diferencia).

Recomendaciones para conseguir un crédito hipotecario

---

1. Ahorro para el pie
   Ya no existen instituciones financieras que permitan conseguir un crédito hipotecario por el 100% del valor del inmueble, como se veía hace algunos años. Hoy en día es más común encontrar financiamientos hipotecarios del 80%. Tener ahorrado el 20% del valor del inmueble se ha convertido en un requisito excluyente para obtener un crédito hipotecario.

2. Dividendo controlado
   El dividendo a pagar debe representar como máximo el 25% de tus ingresos. Si ganas un $1.000.000, el dividendo a pagar por tu crédito hipotecario no debería superar los $250.000.

3. Total a financiar
   Normalmente los bancos calculan el monto del crédito hipotecario multiplicando el sueldo de una persona por 45 a 50 veces. Si tu ingreso es $1.000.000, el monto máximo al que puedas acceder a través de un crédito hipotecario es $50.000.000. Esto te puede dar la posibilidad de adquirir una propiedad de alrededor de UF 1.477.

4. Carga financiera
   La carga financiera es la suma de los pagos que debes realizar mensualmente por tus deudas. La carga financiera incluye el crédito hipotecario y créditos de consumo (no incorpora las deudas con las tarjetas de crédito de las multitiendas).

   Tu carga financiera debe ser inferior al 35% de tus ingresos. En algunos casos se observan excepciones donde se aprueban créditos hipotecarios con cargas financieras de hasta un 50%.

5. Ingresos variables castigados
   Los bancos definen como más riesgosos a los trabajadores que tienen ingresos variables o que son independientes. Si alguien con un sueldo variable alcanza una renta líquida de $1.000.000, le pueden aplicar un "castigo" entre el 20% y 30%, lo que resulta en un ingreso para efectos de su evaluación crediticia de $700.000. Es sobre este último ingreso recalculado que se deben cumplir las exigencias comentadas anteriormente.

6. Ingreso líquido mínimo
   Es muy difícil que alguien que gane menos de $350.000 mensuales pueda acceder a un crédito hipotecario. En este ámbito, la política de los bancos es diferente y responde al público a que están dirigidos. Por ejemplo, hay bancos que no realizan préstamos para viviendas inferiores a las 2.000 UF y eso automáticamente deja fuera a las personas que tienen sueldos más bajos.

7. Antigüedad laboral
   Sin duda que una característica deseable es tener antigüedad laboral, ya que de esa forma la institución financiera se asegura que la persona ha tenido ingresos estables y por lo tanto tendrá la capacidad de pago en el tiempo. Es deseable también cumplir como mínimo 12 meses de antigüedad, pero se castiga a las personas que tienen lagunas laborales, que por ejemplo estuvieron 1 o 2 meses cesantes o que tienen un nuevo empleo desde hace poco tiempo.

8. Tasación de la propiedad
   Los bancos son muy rigurosos en las tasaciones de las viviendas, que son la garantía del crédito hipotecario. Dependiendo de la tasación, no es raro encontrarse con cuestionamientos por parte de la institución financiera.

9. Dicom
   El Directorio de Información Comercial, más conocido como Dicom, es una de las grandes trabas para solicitar cualquier crédito y por lo tanto, quien es moroso en este registro, literalmente se le hace la cruz en cualquier institución financiera.

10. Tasa de interés
    La evaluación del riesgo crediticio de las personas es para determinar si se aprueba o niega el crédito hipotecario, además de determinar cuál será la tasa de interés otorgada de acuerdo a su puntaje de riesgo.

Esperamos que este artículo te haya resultado útil. Si sientes que no cumples con los requisitos mencionados, evalúa tomar un plan de asesoría financiera con nosotros, para así mejorar tus finanzas y allanar el camino hacia la aprobación de un crédito hipotecario con buenas condiciones.