Inversión inmobiliaria y deuda privada en Chile

Resumen

Ignacio Montané, gerente general de la AGF de Ameris y socio de la firma, conversa con Fernando Slebe y Sergio Tricio sobre su trayectoria en la industria financiera chilena y la filosofía de inversión de Ameris.

Montané llegó al mundo financiero desde una ruta poco convencional: ingeniería civil industrial en Viña del Mar, un emprendimiento exportador de aceite de palta que terminó con el tipo de cambio en contra, y siete meses estudiando inglés en Canadá antes de aterrizar en el back office de Reinvial. De ahí escaló a la gestión de fondos, participó en la creación del fondo Falcon Tactical, estructuró los primeros feeders para que las AFPs pudieran invertir en fondos de private equity internacionales como Blackstone, y finalmente asumió la gerencia general de la AGF de Ameris en 2016.

Ameris tiene tres verticales: deuda privada, inmobiliario y distribución de fondos de terceros. El foco declarado es la estabilidad: no buscan el golpe de media cancha ni rentabilidades de UF más 15, sino productos con flujo recurrente, emisores conocidos, garantías sólidas y un due diligence exhaustivo que incluye leer cada contrato hasta la última letra.

En el episodio se explica con claridad cómo se estructura un fondo inmobiliario de desarrollo: el objeto de inversión, los límites de deuda y liquidez, la curva J que sufre el inversionista en la fase de construcción y la importancia de que el fondo sea consistente con el activo subyacente. También se detalla cómo piensan los institucionales —AFPs y compañías de seguros— al construir sus carteras, por qué el mandato de cada inversor determina el tipo de activo que busca, y por qué los activos alternativos han ganado peso relativo incluso hasta representar el 70% de los portafolios de grandes endowments en Estados Unidos como el modelo de Yale.

Sobre rentabilidades razonables hoy, Montané apunta a un 10% nominal o UF más 6-7 como referencia atractiva, equivalente a un spread de 300-400 puntos base sobre la tasa libre de riesgo. Si alguien ofrece UF más 15 en una colocación primaria grande, hay razones para sospechar. En finanzas personales, sus pérdidas más recordadas son un FIP del primer Lollapalooza (recuperó solo el 40%) y un crucero para el Mundial de Brasil 2014 que compensó en experiencia: terminó en el Maracaná viendo a Chile ganar 2-0 sobre España.

El episodio cierra con reflexión sobre la regulación de la CMF: incómoda pero necesaria, sobre todo en un mercado donde confiarle los ahorros de vida a un tercero es el acto de confianza más exigente que puede hacer una persona.

Ideas principales

1. No buscar el gol de media cancha — La filosofía de Ameris prioriza no perder dinero. Ante cualquier operación de deuda, lo primero es analizar garantías, segunda y tercera fuente de pago, historial del emisor y flujos del negocio. La rentabilidad objetivo viene después de la preservación del capital.

2. El feeder como puente regulatorio — Un fondo feeder es un vehículo chileno que invierte en un fondo internacional, permitiendo que las AFPs y compañías de seguros accedan a private equity extranjero que no cumple por sí solo con los requisitos de custodia y valorización diaria exigidos por la norma local.

3. Estructura y liquidez definen un fondo inmobiliario — El reglamento debe ser coherente con el activo: no se puede ofrecer ventanas de rescate en un fondo de desarrollo habitacional porque equivale a vender las ventanas del edificio. La curva J —caída inicial del valor cuota por gastos antes de que empiecen las ventas de departamentos— es inevitable y debe explicarse al inversionista desde el inicio.

4. El mandato del institucional dicta su perfil de riesgo — Una compañía de seguros con pasivos en renta vitalicia busca activos UF más 5, larga duración. Una AFP tiene fondos generacionales con distintos perfiles. En ambos casos, los activos alternativos son el complemento estabilizador, no el núcleo especulativo. Los endowments en Estados Unidos han llegado a 70% en alternativos.

5. 10% nominal como retorno objetivo razonable — En condiciones actuales, UF más 6-7 o 10% nominal es una meta atractiva y alcanzable, equivalente a un spread de 300-400 puntos base sobre el BCU. En época de tasas altas los spreads se comprimían porque el emisor ya pagaba mucho solo por la tasa base.

6. Alerta roja ante UF más 15 en colocación primaria — Rentabilidades muy superiores a la norma exigen preguntarse qué problema interno tiene el emisor para necesitar esas tasas, o si los márgenes del negocio son capaces de sostenerlas. Pueden existir en negocios pequeños u oportunistas, pero no en fondos grandes y estables.

7. Mercado secundario como fuente de oportunidades — Un activo emitido a UF más 8 que alguien vende con descuento por urgencia puede traducirse en UF más 13 para el comprador. La diferencia entre mercado primario y secundario es clave para entender dónde aparecen las rentabilidades atípicas sin que haya fraude detrás.

8. La regulación de la CMF genera confianza — Los equipos de compliance en AGFs y corredoras de bolsa han crecido considerablemente en cinco años. Para una empresa que administra el patrimonio de terceros, estar regulado es una señal de seriedad ante el inversionista, aunque implique costos operativos y auditorías constantes.