Inversión Inmobiliaria en Chile vs. EE.UU.

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Cristián Martínez, gerente general y socio fundador de Crece Inmobiliario, comparte su trayectoria de 25 años invirtiendo en bienes raíces en Chile y Estados Unidos. Comenzó comprando su primer departamento a los 25 años con un crédito al 5% a 20 años, y llegó a acumular más de 40 propiedades.

El episodio repasa el estado actual del mercado inmobiliario chileno: hay un stock importante de unidades disponibles porque los permisos de edificación cayeron un 90% en comparación con la demanda, que se contrajo solo un 30%. Chile arrastra un déficit de 1 millón de viviendas y el precio de los departamentos nuevos ya supera en muchas zonas el costo de construcción, creando una oportunidad de compra que Cristián califica como única.

En el plano tributario, destaca el fin de la «fiesta desenfrenada» del DFL2 irrestricto y valida la necesidad de tributar, siempre que el cálculo de rentabilidad incorpore ese costo. El negocio sigue siendo atractivo aunque menos holgado.

Respecto a Estados Unidos, Cristián narra su propia pérdida en el norte del país —compró en 80 mil dólares y liquidó en 20 mil— por una administración deficiente y arrendatarios destructivos, mientras que sus inversiones en Florida rindieron una plusvalía media del 13% anual. Su consejo: primero invertir en Chile, luego diversificar al extranjero, y siempre con el círculo completo: desarrollador, contador, tributarista y administrador local.

Ideas principaleslink

1. Comprar hoy es la oportunidad — El stock disponible está por debajo del costo de construcción; los permisos cayeron 90% y el déficit habitacional supera el millón de unidades, por lo que los precios subirán.

2. Apalancar al máximo, no al contado — Poner más pie del mínimo necesario es un error: el capital sobrante puede financiar otra propiedad. Un tercero (arrendatario) paga la cuota hipotecaria.

3. La CMF cerrará el rezago de deuda — A partir de 2024-2025 toda la deuda hipotecaria se verá en línea en tiempo real, dificultando el modelo de múltiples créditos simultáneos que fue posible en el pasado.

4. Tributar es parte del negocio — El DFL2 cumplió su propósito de masificar la inversión; hoy el cálculo de rentabilidad debe incluir impuestos. Aun así, el negocio sigue siendo positivo.

5. Empresarios: aprovechar el flujo del negocio activo — Al igual que McDonald's, el local comercial propio (comprado a través de una sociedad que arrienda a la empresa) es una palanca de patrimonio pasivo.

6. Florida y el Sunbelt superan al norte de EE.UU. — El cinturón del sol (Florida, Texas, Arizona) concentra migración interna de California y Nueva York, con una plusvalía media del 13% anual y alta demanda de renta larga.

7. El círculo 360° es obligatorio en EE.UU. — Invertir sin desarrollador confiable, contador local, tributarista y administrador con licencia es el principal riesgo. Comprar como persona jurídica desde el inicio simplifica el traspaso futuro.

8. Diversificar tipologías y comunas reduce riesgo — Estudios dejaron de ser el producto estrella post-pandemia; departamentos de 1,5 o 2 dormitorios con espacio de co-work responden mejor a la demanda actual.