Especial de inversión inmobiliaria: Chile y Miami

Resumenlink

En este episodio especial, Sergio recibe a Francisco Ackermann y Felipe Viel, dos referentes del mundo inmobiliario con portafolios en Chile y Estados Unidos. La conversación parte con un diagnóstico descarnado del momento actual del real estate chileno: sobrestock de más de 100.000 unidades de entrega inmediata, tasas hipotecarias altas, caída de la demanda y varias inmobiliarias en quiebra. A pesar del escenario adverso, Francisco confiesa que 2024 ha sido el año en que más departamentos ha comprado, aprovechando precios bajos y capacidad de crédito para una tercera propiedad en Las Condes.

Felipe, radicado en Miami, desmitifica la idea de que invertir en Estados Unidos genera más rentabilidad que en Chile: las tasas de retorno son similares, y la principal ventaja del mercado norteamericano es la estabilidad regulatoria y la diversificación patrimonial. Ambos coinciden en que la alta oferta actual es una oportunidad para quienes tienen capital y acceso a crédito.

Un tramo importante del episodio debate el modelo Airbnb vs renta tradicional: Francisco analiza un departamento en la zona Carol Urzúa–Metro Blanqueado con datos reales de Home Chile (85–90% de ocupación en la zona), pero estresa la planilla al 60% y mantiene la renta larga como respaldo. Felipe advierte que en Miami Beach el arriendo corto es ilegal, con multas de hasta 40.000 dólares, y que los administradores cobran entre 20 y 25% del ingreso.

Otros temas clave: la trampa del romanticismo inmobiliario (comprar en Málaga, en el sur de Chile o frente al mar por un sueño de vida en lugar de por rentabilidad), por qué arrendar donde vives e invertir en propiedades de renta puede ser mejor negocio que comprar la casa propia, el rol de los terrenos como apuesta de largo plazo sin renta, y la lógica de adelantarse al progreso urbano (el ejemplo del Miami Design District creado por Craig Robbins en una zona de homeless). El episodio cierra con tres consejos de inversión por cada entrevistado.

Ideas principaleslink

1. La crisis inmobiliaria en Chile es histórica — quiebras masivas, sobrestock de 100.000 unidades y tasas altas convergen, pero abren una ventana para inversionistas con capital y crédito disponible.

2. Invertir en EE.UU. no entrega más rentabilidad — Felipe Viel es directo: las tasas de retorno son similares a Chile; la ventaja real es la estabilidad regulatoria y la diversificación del patrimonio en otra moneda y jurisdicción.

3. El Airbnb no es magia — hay que estresar la planilla al 60% de ocupación, considerar comisiones de administración del 20–25%, verificar que el edificio esté habilitado para renta corta y tener la renta larga como piso de seguridad.

4. La plusvalía es el bonus track, no el negocio — la inversión debe sostenerse con la renta. Proyectar plusvalías históricas al futuro (como hacen muchos crowdfundings) es un error que puede costar caro.

5. Adelantarse al progreso urbano es la clave — comprar cerca de donde ya hay señales de desarrollo (un mall en construcción, condominios de lujo a 3 minutos, un puente nuevo) permite capturar plusvalía antes de que el mercado la ponga en precio.

6. Arrendar donde vives e invertir en propiedades de renta puede ser mejor decisión — el dividendo hoy supera al arriendo equivalente; tener varias propiedades de menor valor generando renta supera financieramente a comprar una sola casa propia cara.

7. Todo lo que puede salir mal, puede salir mal — Estación Central es el ejemplo: las mejores mentes del mercado apostaron ahí. La gestión de riesgo pasa por comprar propiedades que se puedan defender en escenarios adversos, con deuda que la renta pueda cubrir.

8. El terreno es una ficha de largo plazo — no da renta, tiene mayor volatilidad de precio y requiere espalda financiera para esperar. Funciona bien en los extremos: inversionistas con mucho capital o con poco capital buscando inmovilizar ahorro con proyección.