Inversión Inmobiliaria en 2024: Oportunidades y Estrategias

Resumenlink

En este episodio de Mente de Inversionista, José Márquez, Portfolio Manager de Finsa con más de 40 años de experiencia y CFA charter holder, entrega una visión profunda sobre el estado actual de la inversión inmobiliaria en Chile y Estados Unidos, y por qué el ciclo actual representa una ventana de entrada para inversionistas con visión de largo plazo.

Márquez explica cómo los fondos inmobiliarios se clasifican según su perfil de riesgo y retorno: los fondos core apuntan a activos estabilizados con flujos predecibles, los value-add buscan agregar valor a propiedades con potencial de mejora, y los fondos oportunísticos asumen mayor riesgo a cambio de retornos superiores. Esta distinción es clave para que cualquier inversionista entienda qué tipo de exposición está tomando al entrar al mundo inmobiliario.

En cuanto a Estados Unidos, el foco está puesto en Texas, particularmente en el segmento de single family homes y el modelo build-to-rent (construir para arrendar), que ha ganado tracción como alternativa de renta residencial institucional. También se aborda la Sección 8, el programa federal de subsidio habitacional que garantiza el pago de arriendo por parte del gobierno, reduciendo el riesgo de vacancia para el inversionista.

En Chile, uno de los temas más relevantes es el problema de la permisología: los largos plazos para obtener permisos de construcción generan incertidumbre y encarecen los proyectos, frenando la oferta en un momento en que la demanda sigue activa. A pesar de este obstáculo, Márquez destaca los bodegas industriales como el segmento con mejor desempeño relativo, impulsado por el crecimiento del e-commerce y la necesidad de logística de última milla.

El episodio también profundiza en métricas fundamentales como el cap rate (tasa de capitalización) y el NPI Property Index, herramientas esenciales para evaluar el rendimiento y comparar activos inmobiliarios entre mercados. Con el ajuste de precios que ha ocurrido en 2023-2024, Márquez argumenta que los inversionistas contracíclicos están bien posicionados para capturar valor en el mediano plazo.

Ideas principaleslink

1. El ciclo inmobiliario actual es una oportunidad contracíclica — La corrección de precios en activos inmobiliarios abre ventanas de entrada para inversionistas pacientes con horizonte de largo plazo.

2. Fondos core, value-add y oportunístico definen el perfil de riesgo — Elegir el tipo de fondo correcto depende del apetito por riesgo y el horizonte de inversión de cada persona.

3. Texas y el modelo build-to-rent ganan terreno en EE.UU. — El crecimiento demográfico de Texas y la demanda por arriendo residencial hacen de este mercado uno de los más atractivos para capital latinoamericano.

4. La Sección 8 reduce el riesgo de vacancia — El subsidio habitacional federal de EE.UU. garantiza el flujo de arriendo, siendo una ventaja estructural para ciertos portafolios residenciales.

5. La permisología frena el desarrollo inmobiliario en Chile — Los retrasos burocráticos en permisos de construcción comprimen la oferta y elevan los costos de desarrollo, afectando la rentabilidad de proyectos.

6. Las bodegas industriales son el activo ganador en Chile — El e-commerce y la logística de última milla sostienen la demanda de espacios industriales, con vacancia baja y rentas estables.

7. El cap rate es la métrica central para comparar activos — Entender la tasa de capitalización permite evaluar si un activo está caro o barato respecto al mercado y al ciclo económico.

8. El NPI Property Index como referencia institucional — Este índice permite monitorear el desempeño del mercado inmobiliario con datos de calidad institucional, comparables entre períodos y geografías.