Créditos Hipotecarios: ¿Buena idea en estos tiempos?

En este Webinar, Sergio Tricio, Gerente General de Ruvix y Francisco Ackermann, Co Founder de Capitalizarme.com y experto en Inversión Inmobiliaria analizan si es buena idea pedir Créditos Hipotecarios en estos tiempos de inflación y altas tasas de interés.

Te dejamos el video de nuestro webinar:

Créditos Hipotecarios: ¿Buena idea en estos tiempos? 🤔

A continuación, la transcripción íntegra del Webinar.

Francisco: Comenzamos.

Sergio: ¿Cómo estas, Francisco?

Francisco: Súper bien, ¿y tú?

Sergio: Bien, bien también. Funcionó bien la vez pasada en Instagram con nuestro webinar, así que genial, lo repetimos.

Francisco: Esto va a estar muy entretenido. El título de la canción hoy en día es Créditos hipotecarios, es buena idea tomar un crédito en estos tiempos. Me va a comer la UF o qué va a pasar con esto.

Sergio: Un tema candente, el tema del momento y yo creo que hay muchos asustados y bueno la idea es poner en contexto todo lo que hemos vivido en la última semana.

Está bien movido el contexto económico, la inflación, la UF subiendo como la espuma, tasas de interés en Chile, condiciones crediticias más complejas, incertidumbre política, o sea hay hartos pelos en la sopa y vamos a trabajarlos cada uno de ellos.

Agenda

Hicimos esta agenda Francisco para tener un hilo conductor, para no desordenarnos en lo que comentáramos en el día de hoy, así que ahí vamos a ir tocando cada uno estos seis puntos que tenemos planteados para el día de hoy.

Francisco: ¿Cuáles son los seis puntos?

Primero el contexto.

• A qué se debe el alza de las tasas de interés.

• Vamos hablar también después sobre cuál es el panorama actual de los créditos hipotecarios.

• Después vamos a hablar sobre si conviene tomar un crédito hoy día.

• Después vamos a hablar sobre tasa fija, mixta o variable: ¿cuál de las tres?

• Qué se espera, qué se puede esperar, qué más o menos esperamos los dos acá.

• Y, por último, recomendaciones finales de cada uno de nosotros, eso lo que vamos a estar hablando hoy día.

Contexto: ¿A qué se debe el alza de las tasas de interés?

Sergio: Partamos con un poquito con el contexto, a qué se debe el alza de las tasas de interés.

Acá hay que tener para situarnos en lo que estamos viviendo hoy día, dos fenómenos que son bien interesantes y que de repente cuesta entenderlo, porque son dos situaciones que van por carriles diferentes, pero que se terminan uniendo.

El alza de tasas de interés fuerte que vivimos el año pasado comienza con los retiros del 10%. Por lo tanto, hay un fenómeno de mercado en donde existe una fuerte liquidación de títulos, de papeles, de renta fija y eso hace subir las tasas en un primer momento.

Además, asociado a los retiros del 10% y asociado a los IFE, hay un montón de liquidez en la economía que eso es lleva a que los precios comiencen a subir.

Por lo tanto, el banco central, ¿qué es lo que hace? El banco central literalmente ha sido de estos malabaristas que se ponen en el semáforo a tratar de tirar para arriba la pelota y jugar con ellas, de tratar de tapar un hoyo y después otro. Y lo que hicieron es naturalmente al aumento la inflación subir la tasa interés.

Francisco: Si, porque es un incentivo al ahorro.

De hecho, hoy día los depósitos a plazo están casi al 7%. Entonces hay muchas personas que les gusta el depósito plazo.

Yo el depósito a plazo lo sigo encontrando como un instrumento que no es de mi agrado, pero antes era como que te daba menos del 1% anual y era como absurdo para mí siquiera pensarlo, pero hoy día de repente ante la incertidumbre hay personas que lo ven todavía. Porque hay personas que literalmente la plata la tienen en nada y algo que te da 6 o 7%.

Sergio: Te doy un dato Francisco y es bien interesante, que se dio a conocer la semana pasada.

A partir de los retiros del 10% y de los IFE, hay mucha liquidez en la economía, se retiraron aproximadamente 50 mil millones de dólares de las AFP y 20 mil millones de dólares en IFE. Hay hoy en día en cuentas Vista, o sea haciendo nada más de 5 mil millones de dólares.

O sea, hoy día la gente, el conjunto de la gente en Chile, tiene más de 5 mil millones de dólares en las cuentas Vistas, un aumento previo a la pandemia y esa plata no está rindiendo nada. Por lo tanto si hay una inflación del 7,7% está perdiendo un 7,7% en un año por tener esa plata haciendo nada.

Entonces volviendo al tema de a qué se debe la alza de tasa interés, por un lado un fenómeno de mercado por los retiros y luego un alza de tasas para contener la inflación por parte del banco central.

Muchos critican el hecho de que el banco central está subiendo las tasas siendo esto un efecto importado, hoy día la inflación también es alta en Estados Unidos y otras partes del mundo.

Pero lo que muchas veces no se habla es que el banco central cuando hace su proyección y toma las decisiones es pensando a los próximos 12 meses 2 años. Entonces si existía un quinto retiro, imagínense cómo quedaría la inflación, si ya salta con un retiro adicional, esa es la contención que se generó al evitar más retiros del 10%.

Entonces, ya con el escenario que veníamos observando el año pasado, el banco central está tomando medidas y lo más probable es que esta alza de tasas que ya ha ejecutado el banco central se tengan que seguir extendiendo.

Francisco: Eso te iba a decir, todavía no se sabe si van a tener que adelantar la reunión que supuestamente es en marzo. En marzo lo que se esperaría es que aumente otros 150 puntos, o sea 1,5% adicional, que es bastante.

Incluso se habla de que uno podría esperar que en este corto plazo, o sea en este primer semestre podríamos estar hablando de que la TPM llegue al 8%. La TPM no es la única que impacta en los créditos hipotecarios.

Porque de repente uno dice TPM 8% igual a que los hipotecarios van a hacer 8 para arriba, no es así, son varios ingredientes, la TPM es uno de los ingredientes que ocupan, pero obviamente el factor riesgo país es otro.

De hecho, el factor riesgo país ha afectado más a los créditos hipotecarios de lo que ha afectado la TPM, que muchas veces las personas dicen pucha, que el banco central suba la TPM está fregando y ojo, que la TPM está afectado bastante menos de lo que ha afectado el riesgo a efectos de estos retiros, del estallido social y de la crisis mundial.

O sea, tenemos fenómenos por todos lados, nos están llegando balas por todos lados, tampoco hay que desconocer lo que está pasando, tenemos de todo tipo de crisis por haber.

Sergio: Totalmente.

Y lo que va a ocurrir muy probablemente en algún minuto es que vamos a ver un punto de inflexión, no sabemos cuánto, esperábamos que ya en la primera parte el año existiera ese punto inflexión en donde ya la tasa no suba más por parte del banco central.

Pero hay un fenómeno muy técnico, que es uno de los mejores predictores de crisis económica, que es la inversión de la curva. Qué es esto, no sé si lo ha escuchado antes Francisco.

Francisco: No.

Sergio: Es que las tasas de corto plazo, la TPM suba mucho más a una tasa muy superior a la tasa de largo plazo, porque lo que uno sabe es que a la larga las cosas se tienden a equilibrar, a moderar.

Por lo tanto, la tasa en largo plazo ya llegó a un punto probablemente máximo y es en eso en lo que se basa los créditos hipotecarios, pero ya no va a subir mucho más, porque en el largo plazo esto se va a mover sí o sí.

Entonces, eso es muy probable que comience a pasar próximamente y por eso es muy probable que en Chile tengamos una recesión en los próximos meses, el próximo semestre.

Francisco: Yo había escuchado que este y el próximo, o sea, 2022-2023 serían años complejos.

Sergio: Y la guinda de la torta como te digo, vendría siendo esta inversión de la curva, que las tasas de corto plazo suban tanto que eso es una situación de estrés, de shock económico, de falta de confianza, de restricción al crédito.

Y que eso finalmente termine asfixiando a las empresas, asfixiando a las personas, porque con tasas muy altas nos pega a todos. Entonces, eso termina generando un shock económico que es inminente.

Eso obviamente que no suena bien, cuando uno habla de crisis, cuando habla de recesión obviamente que uno se asusta, pero también hay que poner las cosas en contexto, hay que tener en cuenta que estamos partiendo de una base extraordinaria, o sea las tasas de crecimiento de Chile el año pasado fueron impresionantes. Entonces, es esperable también un frenazo.

Francisco: Una pregunta, qué las tasas estén tan altas puede, además generar incentivos a que lleguen capitales de afuera por tener tasas más elevadas y esos capitales se podrían ver reducidos en que haya plata y que te ayude de alguna manera a que no haya un descalabro.

Sergio: Si totalmente.

De hecho, esta semana justamente vi un reportaje justo las dos cara de la moneda, por un lado el aumento de las cuentas corrientes en dólares que ha subido muchísimo y por lo tanto hay mucha plata invertida fuera de Chile en dólares, que ha salido capitales chilenos.

Pero también hubo un aumento considerable de la inversión extranjera en Chile, algo así como 16 mil millones de dólares fue el año pasado. Entonces evidentemente hay susto es Chile, pero también se ven oportunidades.

Francisco: De hecho acaba de entrar Greystar, que es un multifamily que estaba mirando hace rato y ya se vino.

Sergio: Claro y ahí por ejemplo uno de los aspectos que es súper importante es el tipo de cambio. Y el hecho de que el dólar esté tan alto quiere decir que nuestra moneda, el peso chileno está depreciado.

Ese es un efecto también en el largo plazo que es bueno para la inversión. Ahora nada de esto está excepto de que puede haber una crisis mayor y que todo salga mal y que la convención constituyente pase cualquier cosa ahí, lo hablamos antes detrás de cámara.

Francisco: Es que hay escenarios, los países tienen escenarios y hay escenarios negativos que ojalá no pasarán y esperamos que no pasen y positivos que ojalá que pasen.

Entonces, uno tiene que enfrentarse a posibles escenarios y tratar de tener previsto movimientos para los distintos escenarios posibles.

Sergio: Hablamos un poco de la inflación, nos lanzamos a conversar y no paramos, acá podemos estar conversando tres horas Francisco y no es la idea, vamos ordenado y tratando los temas.

Está el tema de la inflación y el tema de los retiros del 10%, ese es un poco el contexto de por qué las alzas de tasas.

¿Cuál es el panorama actual de los créditos hipotecarios?

Ahora si pasamos con el segundo punto, cuál es el panorama actual de los créditos hipotecarios.

Bueno, claramente no es el mejor de los escenarios, se están viendo materializados todos los temores. Yo sigo harto Twitter, yo tengo mi cuenta en Twitter y veo todos los días lo que pasa en twitter.

Y a lo largo del tiempo se ha criticado mucho una columna que en algún momento escribió Daniel Matamala que se llamaba ‘El cuco’.

En ese momento hablaba de que todo esos cucos que se hablaba, nada había ocurrido y bueno el tiempo le ha jugado una mala pasada a Daniel Matamala, porque la verdad que en todo este tiempo ha pasado todas las cosas que precisamente se decían y se han demorado un poco más de tiempo, porque la economía se va desarrollando y desenvolviendo de a poco.

Y están hoy día están presente todos esos cucos, todos esos temores y claramente es un mal momento para los créditos hipotecarios.

Pero yo para levantar el tema y para conversar de esto Francisco, yo siempre digo lo siguiente, es difícil que uno elija el momento en el cual uno va a solicitar el crédito hipotecario. De hecho cuando uno empieza a gestionar el crédito hipotecario hoy hasta el momento que uno firma cambia todo.

Por lo tanto, si a mí me tocó la mala suerte de que ahora me entregan un departamento y tengo que comprarlo, no tengo muchas opciones y ojalá la decisión haya sido una buena decisión respecto a la compra.

Francisco: Que el activo sea un buen activo de inversión que tenga una buena rentabilidad, si es que uno está buscando rentabilidad, que tenga un buen precio más que tanto especulativo a futuro vs precio actual.

Cuando el país venía creciendo a tasas firmes, uno decía oye obvio que el país crece un 5 anual, o sea, en tres años mi propiedad crecerá, me pongo cauteloso un 3% anual, bueno hoy día no. Entonces que uno viva pensando en lo que va a crecer una propiedad, no.

Trato de buscar propiedades a precio de oferta a un precio bueno, entonces es súper importante.

Y en el tema hipotecario yo considero que acá uno tiene que ponerse en escenarios distintos, ya uno no puede decir el crédito hipotecario me va a salir esto y así hago el escenario. Uno tiene que ponerse en un escenario donde probablemente te va a surgir más de lo que tú crees, lo más probable.

Entonces, ponerle un poco más pasado, de hecho yo estoy sacando un hipotecario ahora que nos salió harto más, nos salió un 35% mayor de lo que esperábamos con mi hermano.

Sergio: Eso es más o menos el impacto del último año.

Francisco: La oportunidad es muy buena, un dormitorio en San Miguel de 37 metros en 1850 UF, que hoy día no hay de eso.

Sergio: También está pasando algo similar Francisco, a mí me entregan dos departamentos este año, pero la verdad que me da exactamente lo mismo el crédito hipotecario, porque fueron tan bien comprado las unidades, que el precio y la plusvalía que se ha dado en estos 3 años de construcción es impresionante entonces da lo mismo.

Francisco: Lo que hacemos es que estamos poniendo más pie, pero hay que tener más pie. Entonces empieza a cambiar el ejercicio.

Sergio: Lógico, te cambian las condiciones y ahí ya pasa un tema también que uno de repente puede no prever, ahora ojo entre comillas, porque si a uno los restringen mucho las condiciones y finalmente a uno no le dan los números, nada que hacer.

Pero también ocurre que hay personas que tomaron decisiones más arriesgadas de lo que debería y por lo tanto si alguien por ejemplo, justo ahora le entregan 4 o 6 departamentos y tiene que sacar hipotecarios para todos los departamentos y no le dan los números, porque asumió un riesgo excesivo, ahí hay que asumir las responsabilidades de que uno se pasó para otro lado.

Francisco: De hecho, ahí hay muchas personas que compran de esa manera, tomando así como que metámosle 5 de una, tenemos todas las cartas en la parrilla y esas personas van a estar en aprietos.

Ahí es súper importante para quienes estén en este tipo de condiciones, obviamente esta es una recomendación muy importante. Si están en ese tipo de situación, verlo con anticipación con la inmobiliaria, no se les ocurra llegar el día anterior, hola no pude.

Ojalá que la promesa venga con todas las cláusulas, para mí debería ser lo lógico, pero no siempre funciona. A veces te tocan que están en buenas y dicen busquemos un acuerdo y se llegan a acuerdos y uno puede salir a buscar.

Obviamente esta empresa se dedica a buscar oportunidades que estén por 10% por debajo de precio mercado, o sea personas que no puedan comprar, pero que hayan comprado muy barato.

Sergio: Claro y yo creo que también estamos viendo una situación bien extrema si se quiere respecto a lo que vivía Chile hace dos años atrás.

Por lo tanto, también las inmobiliarias están más abiertas a conversar y a flexibilizar, cosa que hace dos años atrás no pasaba. Entonces a todos nos está afectando de una u otra manera.

Acá me hacen una buena pregunta Francisco, a qué me refiero con que la unidades fueron bien compradas.

Para que se hagan una idea, a mí me entregan unidades hoy día en Ñuñoa, que hoy día está a 85 UF metro cuadrado, yo compré a 55. Entonces, un salto de 55 UF metro cuadrado a 85, bueno en realidad por la zona es 75, o sea la plusvalía es ganada.

Entonces, también el hecho de que a mí me cueste más caro el dividendo, también se compensa en parte con un aumento en los arriendos. Entonces, también eso hay que ponderarlo, que también es un aspecto positivo desde el punto de vista de quien está invirtiendo en una propiedad.

Francisco: Y, ojo, que no se trata de subir los terrenos por subirlo, una lo arrienda a un precio que esté relativamente de mercado, no piensen que es una cosa así voy a subir el arriendo, no. Sino que uno va arrendando a como se está arrendando los sectores.

De hecho, mi departamento yo lo arriendo un poquito por debajo de lo que vale en el sector, porque busco arrendarlo rápido y el arrendatario está feliz, porque me lo arrienda todo el año, parejito y más barato. Y yo estoy contento, porque no se me ha ido nunca, ni por la pandemia y con un arriendo que es bueno igual, o sea me cubre mis gastos.

Sergio: Por ejemplo, algo que estamos viendo hoy día, que tú lo ves de cerca y nosotros también, el tema, el pie necesario y plazos actuales. A qué nos referimos en que hoy día es más complejo el escenario de los créditos hipotecarios.

Hoy día están exigiendo más pie, tú lo comentaste reciente, probablemente antes uno podía pedir un crédito con un 90% y ahora con suerte un 80 y en algunos casos incluso 70 y cuando se trata de mutuarias son más exigentes también.

Y los plazos actuales también hay diferentes alternativas, hay algunos que mantienen los 30 años, pero hay otros que se han puesto más exigentes hasta 20 años. Entonces, ahí también el vitrineo es súper importante.

Francisco: ¿Y de dónde venimos?, porque también a mí me da risa, el que vende y a mí me molesta cuando te tratan de vender, porque te dicen, oye si las tasas están igual que hace 10 años atrás que son llorones.

Sí, pero 10 años atrás los precios eran la mitad, literalmente la mitad, no es lo mínimo. Y los arriendos no eran la mitad entonces no es el mismo escenario ya.

Entonces, venimos de un momento que sí, obviamente hace no sé, 15 años atrás, era complejo el mundo de la vivienda, yo no tengo recuerdo, quizá la gente mayor que yo, pero no recuerdo que el mundo de la vivienda haya sido como tema tan potente.

Y tampoco existiera mucho tema de inversionista, de hecho no había en verdad, porque me acuerdo que yo viví en época de la inflexión, del cambio de la inversión, del 50% que compra para vivir y para invertir, entonces antes no era común.

Entonces, entraron muchos actores a vender y por eso aparecieron tantos brokers inmobiliarios incluyéndonos y aparecieron millones de millones, porque antes era como el secreto guardado, el que se conseguía la papita se hacía millonario, porque le vendía a los amigos y se forra.

Entonces, se hizo masivo, entraron muchos y ahí es donde yo también digo, no le echen la culpa a nadie, porque al final estos fenómenos pasan, pasan en todos los países y pasan de la misma manera.

Porque lo va a tomar alguien, incluso gobiernos, si no lo toma nadie el gobierno lo va a tomar, alguien lo va a tomar. Entonces entraron, empezaron a entrar los multifamily, imagínense, entraron las empresas en 2009, entraron un montón de actores y hoy día y en ese tiempo no sé.

Yo me acuerdo de mi primer departamento, lo compre y la rentabilidad era de un 13 más o menos, 13% anual, exquisito, se me ocurrió venderlo, pero era un departamento que se pagaba solo en menos de 10 años

Yo me dedico a esto y hay veces que me encuentro con personas que me dicen Francisco me compré una vivienda con subsidio, tengo un dividendo de 80 y lo arreglo arriendo en 350. O sea, oro puro, guárdate esa joya.

Entonces, hoy día estamos en un escenario que es más complejo, encontrar propiedades y si encuentras una oportunidad, porque hoy día a diferencia de hace 10 años atrás que encontrar propiedades que se pagan solas, encontrar todo este concepto que se usaba en el marketing era muy sencillo en verdad.

Entonces, estamos en un escenario que es distinto a antes, no quiere decir que sea malo para nada. No hay que asustarse, solo decir que no escenarios diferentes y por eso hoy día los multifamily siguen entrando y entrando firme.

El multifamily para quien no sabe, son estas empresas, o una sociedad, o una familia o una persona con mucho dinero, da lo mismo, pueden ser muchas personas que se agrupan, porque eso pasa mucho en Estados Unidos especialmente.

Se compran el edificio completo para administrarlo de forma profesional. Entonces eso se ocupa, se usa ya y para que sea 100% de renta y se preocupan de que se arriende.

Porque buscan la rentabilidad de la renta inmobiliaria que ha sido muy estable, el año pasado y toda la pandemia, la renta inmobiliaria de renta residencial aguantó súper bien en su peor momento y no fue por culpa de la crisis, sino porque nos encerraron y no había movilidad, la gente no podía cambiarse de casa.

Entonces, la gente al final le decía a los dueños compadres no tengo nada que hacer, bájame el arriendo, porque normalmente cuando hay crisis económicas, la gente se muda y dice oye no puedo pagarte, me cambio casa.

Ahora la gente decía compadre no puedo cambiarme, no me queda. Pero con toda esa crisis bajó un 10% el arriendo en promedio en el peor momento y ahora ya se recuperó y ya está subiendo, más incluso que previo a la pandemia.

Entonces, eso obviamente cualquier inversionista que analiza dato y dice que impresionante vs otros instrumentos de inversión que están ahí girando, dando vueltas, sufriendo.

Sergio: Y es un fenómeno global Francisco.

Acá hacen una pregunta de hoy día entonces por haber poca demanda o por los desistimientos van a bajar los precios de las inmobiliarias, no. Qué es lo que ocurre.

En Europa, en Estados Unidos los precios de las propiedades han subido un 19% el último año, 19% es una locura y es porque hay mucha liquidez en el mundo y hay inflación en todas partes del mundo.

Entonces, en Chile qué es lo que ha pasado y en el mundo también; los costos de construcción han aumentado considerablemente, los materiales han aumentado una locura.

Francisco: Los dueños de los terrenos no cesen, o sea todo el mundo tiene algo de valor.

Porque a veces la gente dice, oye las inmobiliarias que son. Piensen en los autos usados, hasta el dueño del auto más barato lo vende como que fuera oro.

Todo el mundo mientras pueda trata de subir su precio, es impresionante, entonces eso pasa.

Sergio: Entonces, ¿cuál es el otro fenómeno desde el punto de vista de la oferta?

Desde que empezó el estallido social, las inmobiliarias empezaron a construir menos, hay menos proyectos y por lo tanto hoy día no estamos con una abundancia de unidades en oferta.

Entonces, hay un crecimiento natural de la demanda y por ese motivo no hay un desequilibrio tan fuerte que no esté llevando a los precios cayendo.

Francisco: Van a haber ofertones.

Siempre hay ganadores y perdedores en estas crisis y van a ver inmobiliarias por ejemplo que no aguantaron con la crisis.

De hecho, hay algunas inmobiliarias que han quebrado o que están pasándolo mal y no les queda otro que hacer oferta, pero lamentablemente tampoco pueden hacer tanta oferta, si el mundo inmobiliario si bien da buenos retornos, no son ilimitados, no es como que pueden hacer 50 descuentos.

Entonces, es como que van a hacer 10 o 15 y si llegan a mucho más yo ya empiezo a pensar cómo va a ser la calidad de esta propiedad, yo empiezo a pensar cómo va a ser la post venta, empiezo a cuestionarme hartas cosas.

Sergio: Es verdad.

¿Conviene tomar un crédito hipotecario?

Oye pasemos al tercer punto, conviene tomar un crédito hipotecario hoy día, qué opinas tú al respecto.

Bueno, ya lo dijiste en cierta manera, tomaste un crédito ahora.

Francisco: Para mí la respuesta en todas las inversiones es depende. Y depende de qué tengas al frente del tuyo, la tasa que tengas vs el retorno.

Si yo me encontrara con una propiedad, o sea la que tengo ahora que me la compré hace tanto tiempo es buena y es muy barata y todo para el retorno que puede tener, me da lata que me haya subido la tasa.

Pero si encuentras una propiedad que te esté dando un retorno sobre el 6 o 7% arriendo dividendo y la tasa te está dando un 6%, pero también quieres plusvalía, porque eventualmente esto puede financiarlo o puedes ir pre pagando el crédito, ahí yo la tomaría.

Al final esto es como costo de oportunidad y yo vuelvo a insistir, acá obviamente están peor los créditos que antes. Pero igual es como, quién más me presta a 20 años al 6% o al 5%.

Le voy a preguntar a mi hermano, oye hermano me prestas 60 millones a 20 años, no, o voy a donde un amigo, oye me prestas 60 millones de pesos, seamos buenos amigos. A mí no me ha pasado.

Entonces, por ahora, que exista esa posibilidad que obviamente está en UF, que eso también es importante, es bien castigador que este en UF, con la UF subiendo harto ha sido bien duro, pero el arriendo obviamente está en UF y lo malo es que el impacto es más duro, porque te sube mensual.

Y normalmente el arriendo uno no tiende a subir anual, entonces te pega la comida ya y después uno al final lo reajusta.

Sergio: Y ahí por ejemplo en los pros y contras de tener en cuenta, también es importante tener en consideración que uno puede refinanciar en el futuro. Por lo tanto si hoy día uno está adquiriendo a una tasa no muy buena, si las condiciones no son muy favorables, uno puede eso cambiarlo en el tiempo.

Pero eso está creo sobrevalorado, por el hecho de que sí no tiene que sacar algo de dinero del bolsillo para pagar esa propiedad, uno igual está pagando por supuesto intereses, pero por otra parte también está pagando el capital.

Y parte importante de ese capital que uno va pagando se lo va pagando a uno el arrendatario. Entonces, uno igual en el tiempo, pensando en 10 o 20 años, uno está pre pagando la deuda y la mayor parte de todas formas a uno le está pagando esa deuda el arrendatario.

Por lo tanto, igual sigue siendo un ahorro y, por lo tanto, uno de todas formas, y esto es muy bueno como consejo práctico financiero, es mejor pagar esas $20, $30 o $50 lucas que es ahorros vs esa plata gastársela y no estar haciendo nada. Entonces de todas formas sirve para ir capitalizando.

Francisco: Va a ir pagando capitalización de una propiedad, porque la propiedad no es que no pase nada, la estás pagando entonces tu activo va creciendo y tu deuda va bajando.

Además tiene beneficios tributarios que uno no los ve, pero esos intereses que pagan del crédito hipotecario después te lo descuentan de tu global complementario y si alguien entiende eso y se fija en sus impuestos para ir más o menos alto los impuestos, depende del sueldo que uno tenga y todo, pero te pueden descontar.

Yo una vez hice el cálculo, como casi hasta dos dividendos anuales.

Sergio: Entre uno y dos dividendos anuales uno se puede ahorrar más menos en beneficios tributarios. Por lo tanto eso uno no lo ve, pero es plata también.

Francisco: Entonces, son detallitos que uno haciendo la matemática más bien hecha, pero a veces uno se va al ejercicio más fácil de se paga sólo o no se paga solo.

Sergio: Hay hartos pro y por lo tanto tú que vienes del mundo inmobiliario, nosotros también asesoramos a nuestros clientes en la parte inmobiliaria, es un pilar importante dentro de las finanzas personales cualquiera de nuestros clientes.

De hecho, Javier ahí nos pregunta si nosotros acompañamos a los clientes a ayudar a encontrar oportunidades.

De hecho, nosotros cada dos meses estamos sugiriendo ciertos proyectos que nos gustan, que estamos encontrando buenos precios y ahí también acompañamos a nuestros clientes en esas oportunidades, que es también parte de lo que hacemos.

Así que hay hartos pro, obviamente que hoy día no todos son pro sino que también hay contras.

Francisco: La única pregunta que me he hecho alguna, porque obviamente la UF entre comillas sirve para proteger de cierta manera y todo, pero me pongo en un escenario negativo, sube la UF un 50%.

Obviamente es imposible que las propiedades suban un 50%, en arriendo tampoco lo puedes subir un 50%, el arrendatario sale corriendo, pero el banco te va a subir la cuota un 50%.

Sergio: Es un buen tema que planteas Francisco.

De hecho, yo quería tocarlo también, porque qué es lo que pasa. Siempre en la economía es clave la estabilidad y, por lo tanto, cuando tenemos una inflación del 3%; 4%; 2% no pasa nada, es parte del paisaje.

Y el hecho de que tuviéramos una inflación controlada del 3% 4% 2% es deseable. De hecho es deseable que haya inflación, pero ese es otro tema para otro día.

Pero si es que la inflación se empieza a escapar y sube un 7, un 8 o un 10% el que estén en UF las propiedades, no van a subir en la misma magnitud, porque ahí se empieza a generar descalce. Y por lo tanto las propiedades nos permiten cubrirnos de la inflación, sí, pero hasta cierto punto.

Y es lo que ha pasado por ejemplo en otros países de la región, lo sabemos, Argentina y Venezuela que llega un punto en donde ya no te da el ajuste, porque ya la inflación es tan descontrolada que no hay nada que te permita mantener ese es el nivel de precios.

Si llega a ocurrir un cambio de esa magnitud, es toda la discusión que hemos tenido en los últimos dos años respecto a la tranquilidad, la estabilidad, el cumplir los contratos que ejerce un país respecto a otro.

¿Por qué en Argentina arreglan un error tras otro error?, porque ya no tienen cómo parar los errores económicos que han cometido y por lo tanto no hay un freno para la inflación en Argentina.

Francisco: Lo ideal es que la inflación baje.

Sergio: Totalmente.

Es una muy mala señal el que la inflación se nos esté escapando un poquito y ya más que un poquito, entonces es un tema para preocuparse y como siempre han dicho, la inflación es el impuesto más terrible para las personas de menores ingresos.

Entonces, es un tema y el banco central tiene que poner toda la fuerza para controlar la inflación y para realmente calmar los ánimos. Y bueno por eso está la posibilidad de que se haga una reunión antes de la planificada, porque la situación es grave.

Diferencias y ventajas entre tasas fijas, variables y mixtas

Bie, pasamos entonces a tasas fijas, variables, mixtas. Tú dijiste Francisco que te gustaba más las tasas fijas.

Francisco: Sí, yo toda la vida he sido tasa fija, yo cuando partí a capitalizar hace 8 años atrás y todo el mundo me decía oye Francisco te estás perdiendo la América, porque ahí las tasas venían bajo, el país venía como avión, todos esperaban que creciera.

De hecho, yo creo que igual me perdí buenas oportunidades, pero por decirte algo las tasas eran del 4 % y las mixtas era del 1,5. Y mientras el país va bien eso se mantiene.

Entonces, todos estaban felices, los que tomaban tasas mixtas y se empezó a volver de moda la tasa mixta y la tasa variable, pero yo les decía a todo el mundo, oigan la tasa mixta y la tasa variable no es mágica, el banco te está premiando, porque te está traspasando el riesgo.

Yo en mi perfil de inversionista, porque esto es personal, yo soy un perfil que soy súper dejado de algunas cosas y en el caso de los hipotecarios yo soy súper dejado, o sea igual es refinanciar hipotecario y todo.

Entonces, yo digo, para qué me voy a arriesgar en tomarlo con tasas mixtas, si voy a tener que estar preocupado en tres años más de saber si es que la tasa mejora o empeoró.

Entonces, yo les decía a todos mis clientes, yo prefiero negocio, negocia la tasa fija más barata posible, pero obviamente todos están la tasa mixta es un suculento, está súper barata, en 2019 imagínense, estaba pero botada.

La tasa mixta era como 0,7 no sé, era como menos del 1% y tasas fijas 1,9 y los clientes premium sacaban 1,7 y los clientes normales 2,5. Y yo decía oye 2,5 con tasa fija es un manjar, aprovecha, pero sacaban igual tasa mixta, porque creían que el país venía con aviones y que todo iba a ser felices y de repente estallido social y de repente Covid.

Y yo sé que mucha gente que hoy día está con el corazón en la mano, porque no ha sabido qué hacer y yo todo el mundo le ha dicho, apenas se supo el estallido social deberían haber dicho me cambio a tasa fija, porque lo podrían haber hecho, pero que hacían, es como el casino, es como la adicción, se va a arreglar.

Seguían subiendo las tasas, y no tranquilos, voy a esperar, esto se va a arreglar y seguíamos esperando. Y hasta cuando, cuando las tasas estén en 15.

Y las tasas yo creo que llegan a los 8 y quizás 9. Y ojo que lo que se espera es que se estabilice, yo no sé si va a retornar a la baja pronto, esa es mi sensación, yo creo que se va a estabilizar por un tiempo.

Sergio: Yo comparto mucho lo que tú opinas, precisamente es lo que fue los años perdidos. Yo también he sido siempre mucho más amigos de las tasas fijas generalmente.

Pero hoy en día, por ejemplo, soy más amigo de la tasa mixta, precisamente porque ya estamos en una situación más extrema si se quiere y en donde puede seguir aumentando las tasas, sí, pero debiera llegar a un punto de inflexión en algún momento.

Francisco: De 3 a 5 años.

Sergio: Yo diría que hasta 2 años que hoy día han ido bajando también las tasas mixtas. Yo con un horizonte de dos años yo creo que igual uno podría dentro de estos próximos dos años encontrar algo mejor eventualmente si las cosas se ponen más complejas a futuro.

Francisco: Yo pienso que el 2023 debiese ser un minuto de inflexión, a menos que quede una hecatombe, que ojalá que no, pero yo pienso que el 2023 sería como el año de inflexión.

Sergio: Sí y, por lo tanto, yo hoy día soy más amigo de una tasa mixta, cosa que insisto yo comparto mucho lo que tu opinas y yo antes también era más amigos de las tasas fijas.

Pero ahora yo creo que en el contexto actual hace una gran diferencia una tasa mixta respecto a una fija, hoy día las fijas están al 6% en algunos casos mientras que una mixta uno la puede encontrar en algunos casos bajo un 4, entonces puede hacer una gran diferencia.

Francisco: De hecho, hoy día yo creo que todo el mundo se golpea el pecho de por qué no tome un hipotecario de lo que sea cuando estaba a 2,5 tasas fijas. Y yo creo que toda Latinoamérica nos deben tener envidia de cómo podemos pedir plata prestada al 2%.

Sergio: Totalmente.

Nosotros fuimos bicho raro por mucho tiempo, pero bueno nos latino americanizamos en el último tiempo.

¿Qué se espera?

Bueno, hablamos un poquito de esto, el quinto punto, ya nos queda poco, vamos bien. ¿Qué se esperan?, ¿seguirán subiendo las tasas?

Tú por lo que decía Francisco crees que van a subir un poquito más, que tendría que pasar para que mejoren las tasas, ahí quizás yo puedo hacer un poquito de futurología y plantear qué cosas tendrían ocurrir para que esas tasas lleguen a un punto de inflexión.

Lo primero, que el banco central ya controle la inflación, o sea ya cuando llegue a un punto donde la inflación empieza a ceder, todavía no se ve ni de cerca, ya es un momento en donde uno piensa por tasas TPM banco central, ya puede ser un punto de inflexión. Eso por un lado.

Y segundo es qué es lo que vaya haciendo este nuevo gobierno de Gabriel Boric, muy buena señal Mario Marcel, cuáles son las medidas que se van adoptando.

Yo para mí en cualquier gobierno los 100 primeros días son claves respecto a cumplir expectativas, cuál es la intención, qué es lo que quiere hacer, cumple las expectativas de los que votaron por él y los que no, etc.

Y yo creo y yo siempre trato de darle una vuelta a estas cosas, yo creo que son bastante ingenuos o bastante tontos literalmente muchos convencionales de querer hacer cambios tan radicales, porque existe un gran seguro que tenemos que son los dos tercios.

Por lo tanto, si hay muchas aberraciones en toda la propuesta que salga, se va a rechazar y vamos a llegar a 0. Y lo que no sabemos es que si es que llegara a 0, llegar al punto previo a lo que fue todo este proceso es bueno o malo.

Ahí pueden pasar dos cosas, si volvemos a 0 no se avanza y queda todo igual y ahí no sabemos si va a ser algo positivo, porque volvemos atrás al desde antes del estallido social que muchos nos gustaría volver a ese momento o vuelve a generarse una revolución y vuelve a generarse fricción, y se trata de por otra vía hacer cambios radicales,

Entonces, yo espero y mi escenario ideal y probablemente ese escenario ideal está asociado a que mejoren las tasas también es que se hagan cambios moderados en la convención, que salga una constitución razonable, que se apruebe con cambios muy menores.

Y que eso finalmente nos lleva a una nueva convivencia y estabilidad, yo creo que sería lo mejor, pero en este minuto estamos lejos de ese escenario.

Francisco: Es verdad, hasta el minuto las cosas que han venido anunciando no parecieran convencer por lo menos a muchas personas de muchos sectores de hecho y ahora hay que ver cómo avanza.

Algunos dicen, oye es maquillaje, pero es verdad, los primeros 100 días de gobierno son los que van a decir si lo que está haciendo hoy es o no, porque hoy día para ser que está haciendo buenas señales, entonces vamos a ver.

Ojalá que sorprenda a todo el mundo y que vayamos en una buena dirección, nadie quiere que nuestro país termine como varios de nuestros vecinos, eso sería súper fome.

Sergio: No le conviene a nadie.

Francisco: Que fome sería que los chilenos sean lo que tengan que salir a migrar, entonces no es la lógica, ojalá que no.

Entonces, vamos a ir viendo que va pasando, yo subo muchas cosas muy animado, en mi TikTok, en mis redes sociales y a veces me dicen, Francisco tú vives en otro planeta. Pero yo les digo, no crean que todo está bien, la gente a veces se confunde con eso.

Sergio: No es que no estas tomando en cuenta las noticias día a día.

Francisco: Una cosa diferente es no saber lo que está pasando a como es uno frente a lo que está pasando, eso es muy diferente, uno se tiene que preparar, uno tiene que saber actuar y uno tiene que ponerse todos los escenarios.

Y si uno está en el peor escenario, porque supongamos que oye te tocara tener el peor escenario que puede ser migrar, bueno vas a ir con el pecho en alto y vas a tener que migrar de la mejor manera.

Es como tomas tu actitud frente a las situaciones que tú no puedes controlar, no puedes ir a decirle a los constituyentes cómo hacer su pega, no tengo nada que hacer ahí, no puedo ir al presidente a decirle si hace esto lo va a hacer mejor.

Solamente puedo escuchar y ver lo que hace, votar ya que es el único atributo que tengo. Lo que sí puedo hacer es trabajar duro, aprender mucho, que mucha gente no se toma el peso de aprender.

Realmente es importante y te cambia muchísimo y en vez de eso uno le dedica horas y horas a series, da lo mismo la idea, a muchas cosas que no te hacen crecer. Entonces aprender, trabajar, crear trabajos, cómo generar fuentes de ingresos.

Yo hoy día genero fuentes de ingresos de distintas cositas chiquititas, pero dan ingreso, ventas de curso online e incluso me han comparado gente extranjera, entonces eventualmente podría vender a extranjeros interesantes.

Un amigo formó una marca de ropa y dije se puede, cómo lo hiciste. Entonces uno puede ir aprendiendo cosas que no sabes y siempre hay cosas que hay que aprender a hacer obviamente, no todo es fácil, es aprender.

Sergio: Muy buenos comentarios Francisco, adhiero absolutamente. Yo creo que nosotros somos muy defensores de ser responsables de nuestras decisiones en Ruvix y muy importante también de planificar.

O sea, que nadie se sorprenda que después de este proceso constituyente las cosas salgan mal, para nadie debe ser sorpresa, qué hiciste tú al respecto, tomates los recuerdos necesarios.

Yo quiero y creo las cosas van a salir bien, pero de todas formas uno tiene que tener caminos alternativos por si las cosas salen mal. Entonces para nadie debería haber sido sorpresa que haya salido Gabriel Boric.

Entonces, qué hacíamos al respecto en ese momento. Desde ya hace mucho tiempo comprar dólares, invertir en el extranjero, mirar otros mercados para inversión inmobiliaria y por eso no es algo que hay que hacer ahora.

Obviamente que si es que hoy día estás tomando el control de tu finanzas, hazlo ahora y está perfecto, nunca tarde, pero es necesario planificar.

Francisco: Eso es lo que hay que enseñar, el de invertir afuera no me he querido meter, siempre siento que me van a fregar.

Sergio: Es que hay de todo y bueno una de las ventajas de invertir en Estados Unidos es el hecho de que las leyes son muy claras y está todo bien regulado, pero hoy día yo creo que invertir en ladrillo directamente en Estados Unidos es llegar un poquito tarde y no sé si será el mejor momento.

Pero hay otras maneras de poder hacerlo, hay fondos muy buenos que invierten en el extranjero extremadamente bien administrados y es ahí donde uno de repente con una inversión menor puede aprovechar de esas oportunidades que se dan en el extranjero.

Cerrando y haciendo una recomendación final, también ya nos queda muy poquito. Yo creo que la clave está en planificar nuestro futuro, asesorarnos bien, yo siempre te aplaudo Francisco, te felicito por todo lo que has hecho con tus redes sociales y con toda la buena onda.

Y todos los contenidos que va transmitiendo, siendo muy sincero también, las cosas que sabes las dicen y las que no preguntas. Así que es fantástico, y yo creo que es súper bueno lo que se está generando hoy en día en tu persona y con otros influencers también que están aportando.

Estamos dentro de esta cruzada que es transmitir educación financiera, que más gente se interese por estos temas.

Y, bueno, desde nuestra parte, nosotros siendo asesores financieros independientes, los primeros ya con mucho tiempo detrás y con un equipo que hemos ido formando, feliz de acompañarlos y feliz de ir más allá de solamente aconsejar sino que tomar acción e ir haciendo cosas que les pueda servir.

Francisco: Tienes que llegar al nivel que podéis hablar de tu competencia y no te importe.

Yo no sé si hay más asesores financieros independientes, a mí me cuesta pillar eso, porque siempre que hablo de asesoría independiente normalmente en mundos financieros son personas que están con una marca enganchados.

Y yo en el mundo inmobiliario creo que di la vuelta a la tuerca, que me convertí como en el entre comillas, independiente, pero dependiente, porque yo soy de capitalizarme.com pero actúo bastante independiente.

Incluso creé una comunidad que se llama comunidad de capitalizarme y la gente que entra pregunta, conoces capitalizarme y yo oye si, esta comunidad es de capitalizarme, porque creí que era lo correcto y mi corazón está ahí

Cuando uno está dentro una parte sabe las cosas de adentro, tú no puedes hablar del resto, porque no sabes lo que está pasando adentro, no puedes hablar mucho de nosotros, tendríais que ser como muy amigo del resto y cuando eres muy amigo del resto sonaría como colusión.

Cuesta pillar asesores financieros como que sean súper independientes, normalmente se casan con varias marcas.

Sergio: Bueno, eso nosotros es uno de los pilares fundamentales, también por eso siempre te lo dicho Francisco, encantado de tener estas conversaciones, porque como tú bien dices a pesar de que representas una marca no se nota, que eso es muy bueno, porque al final da tranquilidad, habla de la seriedad de ir de frente tratando de hacer un aporte.

Y, bueno, yo creo que lo más importante insisto, la planificación es clave, absorber todo este conocimiento, estos tips, que tampoco nosotros no somos dueños de la verdad para nada, son una opinión más nomás.

Pero tratar de dar argumentos y tratar de dar nuestras visiones de lo que estamos observando, nosotros estamos metidos también en el mundo, estamos tomando decisiones propias y compartirlas yo creo que también es un valor.

Y ahí cada uno que tome las mejores decisiones y ahí por ejemplo dice María Lorena coaching financiero, ojalá ya muchas personas que se dediquen a esto.

A mí me encanta de que esta comunidad vaya creciendo y que se genere una cultura, fomentar la educación financiera.

Francisco: Y se han atrevido más personas, es muy bonito, porque yo desde que empecé con esto de la educación, y ojo que yo empecé así nomás, empecé en marzo del 2020 porque rallé la papa escuchando educación financiera.

Entonces, dije lo voy a hacer y empecé a hacerla y de repente empecé a aprender no sabía de verdad. Por ejemplo María Lorena que dice, saben mucho ustedes.

Yo no sabía, o sea sabía, pero poquito, yo sabía sólo inversión inmobiliaria, era mi único expertise, pero empecé a estudiar otras cosas y empecé a hacer un podcast entrevistando a otros expertos, porque dije quiero saber, me estoy perdiendo todo este mundo de inversiones.

¿Y cómo aprendo y cómo comparto al mismo tiempo?, voy a entrevistar. Encontré la mejor manera en como lo comparto, entonces dije, voy compartiendo y lo voy aprendiendo al mismo tiempo, en vez de pedir puros café y en el camino como se empezó a volver popular, porque empecé a crecer para los invitados era la buena, porque les estaba haciendo publicidad.

Le hacía publicidad a la persona, yo aprendía y la gente aprende, entonces nos servía a todos. Pero empezaron a aparecer como cuatro personas que conozco que fueron al Finance Fest, que por seguirme y después seguir a la Romi, seguir al Santi, se armaron de valor también y listo.

Y son micro influencers, están empezando, ya tienen no sé 8 mil seguidores y de a poquito le están dando, entonces es rico, porque van como colonizando la educación financiera de que se puede.

Te voy a hacer publicidad para Ruvix, porque estaban preguntando el tema de cómo es la asesoría en Ruvix. Y yo te quería preguntar, porque no he tomado nunca el servicio Ruvix, de hecho podríamos conversar si algún día podemos hacer un cambio.

Sergio: Mira ayer hacíamos otro webinar y yo explicaba algo que me encanta de lo que hacemos, que es nosotros conocemos demasiado bien a nuestro cliente, porque nosotros le pedimos toda la información a nuestro cliente.

Y sin esa información nosotros no podemos avanzar, por lo tanto lo conocemos muy bien. Y por lo tanto la decisión de invertir en un instrumento financiero o en una propiedad no está desconectada de la realidad completa del cliente.

Por lo tanto, de repente lo que muchas veces pasa, yo soy su bien arriesgado y quiero invertir súper arriesgado, y después vemos que pierdes un 2 o 3 % y lo pasa pésimo. Entonces, no eres tan arriesgado.

Entonces ese tipo de cosas uno las va evaluando, porque tenemos una relación muy cercana con el cliente, nuestros planes son de al menos un año y por lo tanto nosotros vamos trabajando a lo largo del tiempo con nuestros clientes.

Pero nosotros aquí hacemos un muy buen diagnóstico y entendemos muy bien la situación y después de eso nosotros le proponemos, y le proponemos tienes que ahorrar esto, idealmente estoy acá, tenéis que subir hasta acá y sino no hay problema.

Todo lo que tenga que ver con las lucas nosotros lo revisamos con el cliente y nosotros le proponemos, pero si el cliente dice sabes que no me parece o en realidad no quiero esto, no hay problema, nosotros nos adecuamos.

Pero lo más importante también del proceso es que nosotros tratamos de educar al cliente, o sea si tú estás tomando una decisión de inversión porque nosotros te recomendamos algo, nos interesa que sepas qué es lo que estás haciendo y sepas por qué cay, por qué ganó, que se entienda lo que se ha estaba logrando.

No que sea así como yo me asesoro y chao me olvido, no, esa no es la idea, tiene que haber compromiso de parte del cliente también.

Francisco: Eso quería cachar, es importante.

Sergio: Vamos por buen camino Francisco.

Código de DESCUENTO en cursos y planes de asesoría

Oye una cosa importante que se me olvidaba, tenemos una promoción asociada a ti Francisco desde hace un tiempo, se finalizó ayer, pero la vamos a extender, que hay un código de descuento para cursos, también nosotros tenemos algunos cursos.

Vamos a tener que conversar te eso también, quizá hagamos algo en conjunto también, yo creo que no hay que descartarlo.

Así que para los cursos que nosotros tenemos y también para la asesoría pueden ocupar el código Francisco20 ya, así que va a seguir funcionando por unos poquitos días más. Así que ahí hay un 20% descuento para todo lo que nosotros ofrecemos.

Francisco: Buenísimo, y con eso nos despedimos.

¿Es recomendable comprar criptomonedas? Aprovecho ahí, Bruno quiere comprar criptos. A mí me gusta harto hablar de criptos en mis redes y lo que te recomiendo es que estudies, no compres absolutamente ninguna si no sabes lo que estás haciendo.

Uno tiene que invertir solamente en lo que sabe o si no te va a ir mal o estás haciendo lo mismo que en el casino, esa es mi recomendación, o sea invertir en algo porque esté de moda o porque se teje, eso no se hace, eso es botar la plata. Recomendación por lo menos mía, hay que estudiar.

Sergio: Excelente.

Francisco: Tú compraste en la caída, por si acaso nomás nada más por curioso.

Sergio: Yo tengo serias dudas respecto al futuro de las criptomonedas. De hecho en la visión semanal del domingo pasado creo haber dado muy buenos argumentos de por qué hay que tener ciertas dudas respecto a lo que viene en el futuro para las criptomonedas.

Así que pueden verlo en nuestro canal de Ruvix al final del vídeo el domingo, habló un poquito de eso.

Francisco: Yo tengo un porcentaje asumiendo mis riesgos, eso es verdad. Yo tengo un porcentaje de mis ahorros asumiendo bastantes riesgos.

Sergio: Yo invertí hace mucho tiempo en todo el peak del 2017, pero en otra dinámica y me fue bastante bien, pero después de eso me alejé un poquito y tengo varias dudas.

Pero respeto absolutamente a los que creen y los que invierten, lo único que siempre recomendamos como recomendación sugerencia como asesor financiero, no invertir más allá de un 10% del patrimonio líquido disponible en criptomonedas.

Cierre

Chao Francisco, un abrazo que estés muy bien gracias y seguimos en el habla.

Gracias a todos por participar.